不動産には、必ず容積率と建ぺい率が設定されています。
この容積率や建ぺい率を超過している物件は違法物件と
なり、様々なデメリットが出てきます。
収益用不動産を購入する際にはとりわけ重要ですが、
この部分を不動産会社任せにしている方も多いようです。
確かに細かいところまでの確認は難しいですが、自分でも
ざっくりチェックできるようにはしておきましょう。
容積率、建ぺい率とは何か
容積率や建ぺい率は不動産投資をするに当たって必須の知識
ですので、ここで確認しておきましょう。
容積率
容積率とは、その土地面積の何倍まで建物を建てられるか
という指標です。
例えば、土地面積が100㎡で容積率200％の土地があれば、
100㎡×200％＝200㎡
までの延べ面積の建物を建設できるというわけですね。
建ぺい率
建ぺい率とは、その土地のどれだけの面積を建物建設に
使用できるかという指標です。
例えば、土地面積100㎡の土地で、建ぺい率が60％であれば、
100㎡×60％＝60㎡
が建物を建設できる土地の面積となります。
容積率と建ぺい率を組み合わせると
では、土地面積100㎡、建ぺい率60％、容積率200％の土地
にはどのような建物を建設できるのでしょうか。
使用土地面積＝100×60％＝60㎡
延べ床面積 ＝100×200％＝200㎡
ということは、
概ね一階60㎡で3～４階建ての建物を建設できるという
ことになります。
もちろん、建設できる建物については、前面道路幅員や
日影規制など様々な規制により制限をうけるのですが、
容積と建ぺいだけで考えるならこうなります。
不動産会社も間違っていたりする
このような点は、売買の際に仲介業者がキッチリと調べて
くれているだろうから、知識を持っておく必要があるのかと思われる
方もいるかも知れません。
しかし、実際のところは、不動産業者でも誤って取引を行ってしまう例
も結構あるのです。
購入しようとしていた物件が、調べてみると実は容積率超過などの
違法物件であったという例はそれほど珍しくありません。
適法物件として販売されていたのですが、いざ契約となり、重要事項説明書
を読み合わせしていると、何かがおかしい…
不動産会社に問い合わせてみると、急いで調べます！と言われ、
結果は容積超過の違法物件。
重要事項説明書を読み飛ばさず、きっちり確認しておいてよかった…
という経験は正直何回かあります。
このように、不動産会社が誤った認識のまま契約書を作成し、銀行も
気付かなかった場合、だれも気付かないまま違法物件を適法と思い込んで
購入するということは起こりうるのです。
このような物件を気付かずに購入してしまうと、悲惨な目にあいます。
しかし、その物件の売り主は、実際悲惨な目にあっているのです。
ある日突然、保有物件が違法状態になる恐怖
恐ろしいのが、今の売り主は物件が違法状態であると認識していないことが
大半だということです。
つまり、売り主が購入する時は「合法物件」として購入しているのです。
実際、売り主が保有する重要事項説明書を読むと、容積率や建ぺい率の
問題点にはなにも触れていないのです。
そうなると目も当てられません。
なぜなら、合法物件と違法物件は値段が全く異なるからです。
違法物件は、基本的に融資が出ないため、流動性に極めて劣ります。
買い手が現金で購入するか、一部のノンバンク等で融資を受ける以外に
ありません。
その結果、違法物件は適法物件よりも大幅に安くしないと、買い手が
つかないのです。
しかも、売りに出すまでは適法物件だと思いこんでいたのに、いざ売りに出すと
違法物件といわれ、大幅に値引きしないと売れないと言われてしまうと…
これほど恐ろしいこともないでしょう。
物件概要書でざっくりチェック
このような事態を避けるためにも、容積率や建ぺい率など、素人でも
ある程度確認できる事項はきっちりと確認しておく必要があるでしょう。
というのも、そのような素人レベルのチェックも行われていないケースが
本当に存在するからです。
本当に簡単なチェックなので、やって置きましょう。
建ぺい率チェック
土地面積×建ぺい率を計算し、それを建物の一階面積と比較しましょう。
一階面積を物件概要書で確認できない場合、建物の謄本を見れば大丈夫です。
例えば、100㎡の土地で建ぺい率が60％なのであれば、一階面積は60㎡以下
になっているはずなのです。
60㎡を超えているなら、何らかの理由があるはずですので、それを確認します。
容積率チェック
土地面積×容積率を計算し、それを建物の延べ床面積と比較しましょう。
延べ床面積も建物謄本で確認できます。
例えば、100㎡の土地で容積率が200％なのであれば、建物の延べ床面積は
200㎡以下のはずなのです。
200㎡以上の建物ならば、その理由を確認することが必要です。
前面道路による容積率の制限に注意
容積率は、前面道路の幅員によって制限を受けることがあります。
特に、前面道路の幅員が12メートル未満の場合は、全面道路幅員
に以下の割合を乗じた割合が容積率の上限になります。
（前面道路幅員が4メートル以下なら、4メートルとして計算）
住居系地域：40％
その他地域：60％
例えば、前面道路幅員が4メートルの第一種住居地域にある土地で
容積率が300％とします。
この場合、4×40％＝160％ が容積率の上限になるのです。
数字が合わないときは、その原因を確認
以上のような方法で計算して、その結果が容積率や建ぺい率と一致してこない
ときは、必ずその理由を確認しましょう。
その理由を、仲介業者などに確認するのです。
容積率や建ぺい率にはいくつかの緩和規定があります。
角地の容積率10％加算が有名ですね。
そのような緩和規定が適用されているのかもしれません。
また、複数の用途地域をまたがっているなどの理由で、容積率や建ぺい率を
加重平均して別途計算すると、適法状態なのかもしれません。
このような理由が確認できないのであれば、違法状態である可能性を
意識すべきでしょう。
このあたりを説得力をもって説明できない不動産仲介業者とは、
あまりお付き合いしないほうが良いかもしれません。
完璧な知識は必要ありませんし、それは専門家である宅建業者の領分です。
しかし、最低限の知識を持っていれば、説明を求めることができます。
説明を求め、説明を受け、納得して取引を進めましょう。
後になって後悔しても手遅れなのですから。