役員社宅という節税手法を聞いたことはあるでしょうか？
今回は、役員社宅の考え方と、導入にあたっての注意点を解説しようと思います。
役員社宅は導入すると大きな節税効果をもたらしますが、一方でなかなか難しい点もあり、実際導入に至る事例はそれほど多くありません。
１．役員社宅とは？
役員社宅は、読んで字のごとく、会社の役員が住む社宅のことです。
社宅とは、会社が保有する不動産や、会社が借りた不動産を、自社の社員に貸すというものですね。
家賃補助を給与に上乗せする会社もありますが、一般的には社宅の方が好まれるようです。
なぜかというと、家賃補助は給与として所得税の課税対象になる一方、社宅の提供だと、一定の条件を満たせば給与とならないため、従業員の側で所得税が増えたりしないからですね。
この、社宅に会社の役員が住むと、役員社宅になるというわけです。
通常、役員社宅の導入は賃貸物件で行います。いわゆる、借り上げ社宅ですね。
社宅は自社保有物件でも行えますが、法人で自宅を購入する必要があるので、住宅ローンが使えませんし、収益を生まない社宅購入資金の融資が難しいこともあり、正直あまり現実的ではありません。
基本的には、今自宅として個人で契約している部屋の賃貸借契約を、自分の法人名義に巻き直すことになるでしょう。
これによって、部屋の借り主は法人になりますから、家賃の支払いは法人の経費になるわけです。
単純に賃料が全額経費になるならあまりにもおいしすぎますが、実際はそうはなりません。
役員個人から社宅費の回収が必要になります。
２．社宅費の回収
法人が借りた部屋にタダで役員が住むことはできません。
あくまで部屋を借りているのは法人であるため、本来個人が住むことはおかしいわけです。
法人と個人は完全に別の人格ですからね。
通常の社宅であっても、社員が会社の借り上げ社宅に住んだ場合、社宅の賃料を、社員は会社に払っていると思います。
いわゆる、「社宅費」ですね。
一般の会社では、給与支給時に控除している会社も多いのではないでしょうか。
このため、役員は、自分の法人に社宅費を支払う必要が出てきます。
ですので、本来法人が外部家主に払う家賃と、役員から法人が回収する家賃が同額であれば、法人にとってなんの節税効果も無いのです。
ただ、この社宅費の回収を相当押さえられる、というのがこの節税のキモですね。
一般的に、社員が借りる社宅も、周辺相場賃料と比べると非常に低廉であることが多いですね。
法人が役員から受け取る社宅家賃の金額は、以下の計算式で計算することになっています。
（１）小規模な住宅に該当する場合
以下の1.～3.の合計額
- その年の建物の固定資産税の課税標準額×2%
- 12円×（その建物の総床面積÷3）
- その年の建物の敷地の固定資産税の課税標準額×22%
この計算式で計算すると、役員からの社宅費回収は、法人が実際に支払う家賃の2～3割程度になることが多いように思います。
つまり、差額の8～7割程度は法人に経費として残るということですね。
こういうわけで、役員は安い家賃で済むことができるし、法人は経費に計上することができるので、双方にとってメリットがあるわけです。
この小規模住宅の節税効果が通常最も大きいので、役員社宅を導入する際には、小規模住宅に該当する物件を選択することになるでしょう。
小規模住宅の定義は下記によります。
法定耐用年数が30年を超える非木造住宅等で床面積が99㎡以下、または法定耐用年数30年以下で床面積が132㎡以下
つまり、RC造物件や重量鉄骨物件なら99㎡以下、軽量鉄骨や木造アパート・戸建なら132㎡以下である必要があるということです。
この小規模住宅に該当しないようにするため、契約する物件の床面積には注意が必要です。
なお、区分マンションなどの場合は、共有部分の床面積を按分し、専用部分の床面積に加えたところで判定することになるので、注意してください。
（２）小規模な住宅以外
小規模な住宅に該当しない場合は、社宅として役員に貸す物件が、自社所有物件なのか、あるいは借り上げ物件であるのかで、計算が異なります。
(1) 自社所有の社宅の場合
次のイとロの合計額の12分の1が賃貸料相当額になります。
イ (その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×12％
ただし、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には12％ではなく、10％を乗じます。
ロ (その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×6％
(2) 他から借り受けた住宅等を貸与する場合
会社が家主に支払う家賃の50％の金額と、上記(1)で算出した賃貸料相当額とのいずれか多い金額が賃貸料相当額になります。
(2)のせいで最低でも法人の払う賃料の50パーセント以上は役員から回収しなければなりませんから、節税効果という点では小規模住宅に大きく劣ります。
ですので、通常は小規模住宅に該当する物件に住む、ということが選択されます。
（３）豪華社宅
実務上はほとんど見ませんが、豪華社宅というものもあります。
豪華社宅の要件は、下記のようになります。
いわゆる豪華社宅であるかどうかは、床面積が240平方メートルを超えるもののうち、取得価額、支払賃貸料の額、内外装の状況等各種の要素を総合勘案して判定します。なお、床面積が240平方メートル以下のものであっても、一般に貸与されている住宅等に設置されていないプール等の設備や役員個人のし好を著しく反映した設備等を有するものについては、いわゆる豪華社宅に該当することとなります。
豪華社宅に該当してしまうと、役員は賃料の通常支払うべき使用料に相当する額（時価相当額）の支払いが必要になり、こうなると節税効果は全くありませんから、あえて導入する意味がありません。
固定資産税評価額の確認
ただ、賃貸物件の場合は、住んでいる物件の固定資産税課税標準額がわからないことが普通です。
このため、上記算式が計算できないことから、外部家主へ法人が支払う家賃の50%を社宅費として回収するという実務も行われています。
ただ、きちんと計算すると50%より小さくなることがほとんどなので、やはり確認したいですね。
固定資産税の課税標準額は、自治体が作成している固定資産課税台帳の閲覧制度によって、賃借人であれば見ることができることが多いです。
自治体に問い合わせてみましょう。
３．役員社宅導入の際の検討ポイント
このように、節税策としてはなかなか優秀な役員社宅ですが、実は意外と導入は難しいというのが本音です。
以下の点が障害になることがほとんどです。
- 法人名義での賃貸借契約締結
- 家賃支払いを行える利益とキャッシュフローの存在
ですね。
それぞれ確認していきましょう。
（１）法人名義での賃貸借契約締結
まず、法人名義での賃貸借契約の何が問題になるのでしょうか。
それは、そもそも法人名義での賃貸借契約を断られてしまう、という問題点です。
オーナーさんから法人名義での契約を断わられたり、そもそも法人が保証会社の審査に通らないとか、こういったことはとても多いです。
皆さんの立場で考えてみると、設立して間もなく、かつ決算書を見るとさして利益も出ていないような会社と、普通貸借の賃貸借契約をできるでしょうか？
結局はそういうことですね。
このため、現実問題として法人名義の賃貸借契約を締結できないので、役員社宅も導入できない、という結論になることは意外に多いです。
特に、設立したての法人などになってくると、なかなか難しい印象もあります。
（２）法人で家賃を支払える利益とキャッシュフローがあるか
また、外部への家賃支払いに耐えうる利益やキャッシュフローが法人で出すことができるかという点も重要です。
仮に月10万円で借りている部屋を役員社宅とした場合、そのうち7万円は法人で経費になります。
結果、年間で7万円×12ヶ月＝84万円の経費が立ちます。
では、あなたの法人は、年間84万円の利益減少に耐えられるでしょうか？という問題が生じるわけです。
役員社宅によって利益が小さくなると、銀行評価に悪影響があるという点を忘れてはなりません。
また、年間84万円が法人からキャッシュアウトすることになりますので、法人でそれを上回る税引き後キャッシュフローが必要です。
なぜかというと、法人が独自に生み出すキャッシュフローで家賃を払うことができないと、個人口座からの補填が必要になります。
当然ながら個人口座から法人口座にお金を移動すると、役員借入金が増加することになります。
このように、社宅家賃を払い続ける限り、役員借入金が増加し続けるということになるのですが、その状態は極めて不健全です。
ですから、家賃は、法人が稼ぎ出すキャッシュフローの枠内で払える必要があるわけです。
また、借り上げ社宅の賃料を支払ったら法人にほとんどお金が残らない、ということになると目も当てられません。
役員社宅は節税策としては確かに優秀なものなのですが、実際は利益やキャッシュフローがある程度潤沢でないと、導入できないのではないかと思っています。
このため、不動産投資を始めてすぐに導入するというようなことは正直現実的ではなく、ある程度物件規模を増やしたり、物件の売却により法人の内部留保が厚くなったタイミングで導入するのがベストではないかと思います。