物件にサブリースがついていることで、空室リスクが無い
と豪語する人がいます。
業者の営業トークならまだしも、オーナー自身が信じている
ケースも有ります。
サブリースで空室リスクをゼロにすることはできないのです。
サブリース契約における空室リスク
サブリースで空室リスクから解放されましょう！！というと、色々な
サブリース会社の営業文句ですね。
サブリースをすると、たしかに空室の有無に係わらず一定の保証賃料
が入金されます。
これをもって、空室リスクが無いというわけなのですが、それは
果たして本当でしょうか？
公共事業ではないのですから、サブリーズを提供する業者はどのように
収益を確保しているのでしょうか？
この点を検討せずに、うまい話だけ受け入れるのは、消費者気分で
不動産投資をしている投資家にありがちです。
本当にそんな旨い話が世の中に有るものだろうか？という健全な
疑り深さが重要なようにも思えます。
サブリーズ会社が損失を甘受することはない
サブリース会社も民間企業ですので、収益が命です。
では、サブリース会社はどのように収益をあげているのでしょうか。
一般的には、以下の様なものが考えられます。
①自社販売物件なので、そもそもサブリースで儲ける必要なし
さんため取引で差額をガッツリ抜いていたり、新築の建築費をガッツリ盛って
いるので、もう利益が相当確定しており、サブリースでそこまで儲けようと
思っていないケースがありますね。
さんため業者がサブリースを提供する場合、銀行と同時に投資家も騙そうと
しているケースがあるので、
また、地方や郊外でアパートを建てまくっている噂の業者さんは、新築販売
した時点でサブリース損失見込額も物件価格に上乗せして販売しているのでは
ないでしょうか？
でなければ、木造アパートの上モノだけであんな値段にはならないですよね？
また、この場合であってもサブリースで損失が生じる場合、保証賃料の減額改訂
が行われます。（契約書にもそう明記してあるはず）
これによって、どうやっても儲けしか出ないのです。
②そもそもサブリースしなくても入居が決まるので、家賃と保証賃料の差額
がそのまま利益
サブリースをしなくても、普通に入居付けできる立地であれば、家賃と保証賃料の
差額はまるまる利益として残ります。
このような物件は非常に美味しいでしょう。
また、仮に当初の目論見が外れ、家賃の維持や満室稼働が難しい場合、
これも保証賃料の減額改訂が容赦なく行われるでしょう。
③工事で儲ける
むだに豪華な原状回復費や大規模修繕を提案します。
この工事も2割程度は金額を盛ってあるでしょうから、それも利益です。
ここで注意が必要なのは、家賃が維持できなかったり、稼働率が上がらない
場合、結局サブリースの保証賃料は減額されてしまうということです。
運営が上手く言っていれば家賃と保証賃料の間を取られ、運営が上手く
いかなければ保証賃料を減額する。
この契約のどこに投資家にとってのメリットがあるのか、個人的には
理解しかねます。
結局のところ、空室が長期化する等サブリース会社のデメリットが生じれば、
保証賃料の減額という形で投資家にその負担は回ってきます。
まったく空室のリスクから開放されていないという点は、御理解いただける
でしょう。
サブリースが無くても満室経営できる物件を買うべき
結局のところ、サブリースに依存した投資戦略は、機能しないということです。
サブリースで空室という運営リスクはヘッジできません。
サブリースしなくても埋まる物件であれば、サブリースをせず全ての収益
を手に入れるべきです。
サブリースしないと埋まらない物件というものは存在しません。
埋まらない物件はサブリースをしても埋まらないのです。
その埋まらないという結果は、保証賃料の減額という形で投資家に転嫁
されますので、ここでもサブリースの意義は見いだせません。
結局のところ、サブリースが無くても満室稼働できるという物件でなければ、
手を出すべきではないというのが最終的な結論ではないでしょうか？