サブリース契約と言うものがあります。
これは、不動産会社がオーナーから物件を1棟借りし、
それを入居者に転貸するものです。
オーナーには、保証賃料が支払われます。
このため、空室があろうがなかろうが一定の賃料が支払われるので、
一見空室に左右されない便利な仕組みのように見えます。
しかし、これはやめておくべきです。
借上げ業者が借地借家法で保護される
借地借家法上、業者が借家人として取り扱われます。
そして、借地借家法は、借家人の権利を手厚く保護する法律です。
何が起こるのでしょうか？
本来素人であるはずの大家が保護されず、プロである業者が保護されるのです。
これほど意味不明なことはありません。
今はサブリースが大分問題になったこともあり、業者もムチャなことは
やっていないようですが、以前は本当に酷かったです。
30年賃料を下げませんと約束していながら、いきなり賃料を下げてくる。
これも、業者が借家人である以上、大家も全面拒否はできません。
そして、サブリースを解約したいと行っても、借家権を盾に居座る
何ていうこともあったようです。
結果、売ろうと思ってもサブリースを解除できないので、思うように売れない
のです。
自分の物件の入居者の情報が全くわからない
サブリースをしていると、あくまでオーナーにとっての入居者は業者です。
業者がどんな人に転貸しているかはオーナーには分からないことが多いです。
最近見たサブリース契約も、業者はオーナーに入居者情報を提供する義務は無い
と堂々と明記してありました。
信じられないことですが、契約書にそう書いてある以上仕方ありません。
自分の物件なのに、どんな人がどんな家賃で入っているのか全くわからないのです。
このため、自分の物件が賃貸市場でどのような立ち位置にいるのかもわかりません。
どのような施策でどのように家賃が上昇するのかの検証もできません。
また、売却する際に必要なレントロールも作れないのです。
何せ、自分の物件にどのような家賃で入居しているのかわからないのですから。
結果、サブリース契約の物件は、サブリース前提の利回りで売りに出さざるを得ません。
このため、相対的に低利回りになってしまい、売りづらいのです。
また、物件の売却時には、サブリース業者に許可を得なければならないという条項が
契約書にあることもあります。
流石に売却を断った事例は聞いたことはないですが、契約上はありうることです。
サブリースをしないと不安なら、不動産投資をすべきでない
このように、サブリース契約は賃貸経営を非常に強く束縛します。
このようなものは、基本的に導入すべきではありません。
サブリースの最大の売りは、空室が出ても収入が変わらないという点です。
ですので、空室の心配が無いという謳い文句で売り込むわけです。
しかし、空室が心配になるような立地で不動産投資をすべきではありません。
事前に地域の賃貸状況を検討し、十分に賃貸付けができると考える場所で
不動産投資を行うべきです。
それでも空室は発生するでしょうが、それは負うべきリスクです。
この場所は空室が不安だな…でもサブリースなら安心だな、ではないのです。
サブリース業者が十分に満室で運営できるなら、誰でも満室にできるはずです。
この場合、サブリース業者に支払うベラボーに高い費用が無駄です。
サブリース業者でも高稼働運営ができないなら、そのサブリースの保証賃料も
いづれ必ず引き下げられます。
そのときに、「30年保証するといったじゃないか！」といっても無駄なのは、
業者が借地借家法で守られ、かついつでも契約を解除できるという絶対強者の
立場にあるため、一種当然なことです。
強い業者が法律で守られているので、オーナーは交渉力を持ち得ないのです。
このような状況に陥ると、何のために不動産投資をしているのかわかりません。
空室は賃貸経営上負わなければならないリスクなのです。
サブリースで楽になろうとしてはいけません。
今安易に安心を得ようとすると、将来に禍根をのこすことになります。