「不動産」に関する税務とは
不動産投資を始めると、税金の話が必ず出てきます。
不動産投資とは、不動産賃貸業を経営するということですから、自分で税金計算と納税が必要になる一方で、ある程度調整が自由に効くのが良いところです。
一方で、自由に設計ができるため、逆に税金の話で悩んでいる方も多いでしょう。
1.物件を個人で買うべきか、法人で買うべきか
多くの方が悩まれるのがこの部分ですね。不動産を買うとして、個人名義で買うのか、法人を作ってそこで購入するのか。
法人で購入したほうが税金の対策になりやすいという点はたしかにそのとおりですが、一方で、個人で買わない方が良いというわけでもありません。
このあたりは、不動産投資を自分の人生にどう取り入れるのか？という大きな問題とも関連してきます。
税金が大きく関連する部分ではありますが、税金だけ考えても上手く行かないのですね。
2.法人や個人で実施できる節税策は何か
不動産投資はあくまで不動産賃貸業の経営ですから、様々な節税策を行うことができます。
役員報酬を利用した所得分散、倒産防止共済や生命保険を利用して節税をしながら積立金をつくる、役員社宅で家賃を経費に、日当で出張時にお小遣いをもらう、青色事業専従者給与で配偶者に給与を払う、などなど、多くの節税策の検討が可能です。
これによって、全体としての税引き後キャッシュフローを最大化するということも可能になるわけです。
ただ、これも節税ができるのは確かなのですが、一方で節税しないほうが良い人もいらっしゃいます。
この部分も、自分がいまどのような状況にあって、将来不動産をどのように活用して人生に組み込むのか、その答え次第で大きく変わります。
節税を提案されたからと言って飛びつくのではなく、立ち止まって検討することが必要になります。
3.購入した物件のデッドクロスはどうなるのか
デッドクロスの心配をされる方も多いでしょう。
「デッドクロスで破産！！」
というような煽り文句の記事もあったりしますが、実際のところ、デッドクロスは不動産投資をする上で避けられないので、上手く対処するしかありません。
そのためには、「いつ」「どのくらいのインパクトの」デッドクロスが発生するかを事前に把握しておく必要があります。
デッドクロスとは、元金返済と減価償却費のバランスが崩れ、キャッシュフローに対し納税が過大となることですから、事前のシミュレーションで把握することができるのです。
また、デッドクロスになるから駄目だと言うわけでもありません。
デッドクロスが発生する物件は土地値が出ていることが多く、デッドクロスとなっても全体的な純資産は改善していくことが多いのです。
例えば、デッドクロスになりにくいキャッシュフロー重視の物件と、デッドクロスになりやすい土地値重視の物件を同時に余裕しても面白いでしょう。
このように、不動産投資には多くの切り口がありますので、デッドクロスだけを気にしても成功できないのです。
4.将来の相続を考えて今からすべきことは何か
不動産と相続は、切り離せない関係にあります。
とうのも、不動産投資とは不動産という財産を保有することだからです。
また、先代から不動産を引き継いでこられた不動産オーナーは、その財産を次世代にきちんと引き継いでいきたいとお考えの場合が圧倒的に多いです。
そうなると、相続税の対策がメインテーマになってきます。
個人名義の物件であれば、個人の相続財産になりますし、法人で不動産を保有していても、法人の株式や出資金が個人の相続財産になります。
さらに詳しく
詳細は、相続税のページをご参照ください。
「誰に頼んでも同じ」ではありません
このように、不動産投資には多くの税務論点がありますので、税理士にその相談をされる方も多いのではないかと思います。
もちろん、税理士は税務の専門家ですから、税金の相談には答えることができるでしょう。
だだ、上で見てきたとおり、節税は「すれば良い」というものではないのです。
様々な節税スキームがあることは確かですし、当事務所でもご提案は可能なのですが、本当にそうすべきなのか？は皆様のライフプランや今後の不動産投資計画によって異なってくるのです。
このように、不動産オーナーや不動産投資家にとって、税理士は税金の相談だけできれば良い存在ではない、と当事務所では考えております。
その方のライフプラン、今後人生の中でどのように不動産投資に取り組んでいきたいのか、節税をしたいのか規模拡大をしたいのか、このような情報を把握した上で、自身も不動産投資家である税理士がご事情に合わせた提案をさせていただきます。
不動産の税務は特殊領域
上で、「もちろん、税理士は税務の専門家ですから、税金の相談には答えることができるでしょう。」
と書きましたが、実はそうとも言い切れないのが不動産の税務なのです。
不動産に関する税金については、非常に特殊な決まりや計算が多く、不動産に不慣れな税理士だと、「そもそも知らない」ということはザラではありません。
- 仲介手数料と不動取得税、どれを資産にしてどれを経費にするのか？
- 国から補助金を受け取った場合、圧縮記帳ができるか？
- いわゆるワンルームマンション税は資産なのか経費なのか
- 一括購入した土地と建物の金額の分け方は？
- 購入した不動産の減価償却期間はどのような選択肢があるのか？
- 個人の物件を法人に移転させるときの物件価格はどうするか？
- 法人が役員から借り入れたお金は、最終的にどうしたらよいのか？
一例をあげただけですが、不動産投資には様々な税務論点があり、それにしっかりと対応可能な、不動産税務に特化した税理士にご依頼を頂きたいと考えております。
銀行の目線も踏まえた決算書作成が必要
通常、税理士に確定申告や法人税の申告を依頼すると、決算書も税理士が作成してくれます。
これは、決算書を作成し、税金を計算するためです。
このため、多くの税理士の意識の中では、「税金計算として正しいかどうか」という部分がとても大きくなってきます。
反対に言うと、税金計算に影響の無い部分は、どうでも良いという面があります。
これは、税理士の仕事を「税金の計算だ」と捉えている税理士にありがちです。
実は、これは良い傾向ではありません。
不動産投資では、おそらくほとんどの方が金融機関からの融資を受けて物件を購入されるでしょう。
そうなると、税理士が作成する決算書には税金計算の他に、もう一つの側面が出てきます。
それは、金融機関が投資家の評価を決算書を通して行うということなのです。
特に法人の場合、金融期間は決算書を用いて法人の格付けを行います。
その結果、この会社には追加で融資出来るかできないのか、そのあたりの判断が決まるわけですね。
そうなると、税金計算だけ正しくても、良くないということになります。
そう、金融機関が高く評価してくれるような決算書を作る必要があります。
一方、残念なことですが、多くの税理士は、税金計算は出来るものの、金融機関が決算書をどのようなポイントを見て評価しているのかを知りません。
このため、出来上がった決算書は、税金の計算は正しいが、銀行の評価がよくないというものになりがちです。
この点も、銀行の評価基準を理解した上で、決算書を作成したり、アドバイスをしてくれる税理士に依頼する必要があるでしょう。
税理士は詳しくても、対応するスタッフのレベルは？
最近は、不動産専門税理士の数も多くなってはきました。
中には、本を出版している先生もいらっしゃったりします。
では、その先生の事務所に頼めば大丈夫なのかというと、実はそういうわけではありません。
なぜなら、実際のお客様の対応は事務所のスタッフが行っていることがほとんどだからです。
そうなると、たしかに税理士先生の知識はすごくても、それの恩恵を受けることはできないということになってしまいがちです。
このため、実際に自分の対応をしてくれる人の知識と経験を確認しなければならないのです。
もちろん、対応はスタッフがしても、所長税理士が見てくれていると言うかもしれませんが、不動産税務は個別事情が大きく、皆様の個別の事情を把握していないと最適な提案というのはできないのです。
そうなると、いくら所長先生がすごくても、スタッフほど個別事情に通じていない以上、その限界も出てくるのです。
そのような中、当事務所では税理士であり現役不動産投資家である和田晃輔自身が全てのお客様の対応を行っております。
もちろん、一部事務処理をスタッフにしてもらいますが、お客様の窓口は全て税理士本人が行っておりますから、スタッフの質の違いがお客様へのサービスに影響はいたしません。