子供時代
こんにちは、税理士の和田晃輔です。
私の生まれたのは兵庫県姫路市でした。
姫路城で有名かもしれませんが、私の生まれたのは姫路市のほとんど最果てでしたので、かなりの田舎でした。
草むらに秘密基地を作ったり、ザリガニやクワガタを取ったり、かなりの野生児だったのではないかと思います。
歴史に興味があった学生時代
大学は大阪大学に進学しました。
実は慶応義塾大学にも合格していたのですが、なぜ大阪大学にしたかというと、関西だとそっちの方がネームバリューがあったのですね。
正直、今では慶応にしておけばよかったと思っていますが笑
大学では経済学部だったものの、簿記の勉強などは一切しませんでした。
どちらかと言うと歴史に興味があり、ゼミも経済史でした。
税理士をめざすきっかけ
卒業後は、大手素材メーカーに就職し、本社経理部の配属となりました。
色々な仕事のイロハはここで叩き込まれましたね。
経理の仕事は楽しかったのですが、一方で疑問が募っていた部分もありました。
というのも、大きな会社の仕事というのは、自分の仕事が誰の役に立っているのか全くわからなかったのです。
特に本社経理部という、お客様と最も離れた場所にいたので、こう感じたんだろうと思います。
自分が毎日一生懸命働いているのは、誰のためなのだろう？
そういう意識は日増しに強くなりました。
もっと顧客と直接話をして、直接課題を解決できるような、誰のために働いているのか明確に答えられるような仕事につきたいと思うようになりました。
一方、経理の仕事自体は好きだったので、その延長線にあるのが税理士でした。
そして、退職を決意し、税理士を目指すことになります。
税理士試験受験専念時代のトラウマ
関西にある大原簿記学校に2年間毎日、朝7時から夜8時くらいまで入り浸ってずっと税法の勉強をしました。
事前の知識は簿記2級程度でしたが、この2年間の勉強で税理士試験に5科目合格できたので、おそらく最短合格でしょう。
この頃はあまりにキツかったので、正直今も思い出したくありません。
当時通っていた大原簿記学校に近づくのもトラウマが蘇るので嫌なんですよね(笑)
当時、もしこれで合格できなかったら、2年間単なる無職をしていたということになり、職歴の空白期間だけが残ってしまうと思い、当時は背水の陣のつもりで必死でした。
今思うと、税理士業界は多少の経歴のブランクは普通なので、そこまで根を詰めなくても良かったとは思いますが、勘違いからくる頑張りで最短合格できたので、まあ良しとしています。
上京し税理士事務所に勤務
税理士試験に受かったとなると、次は就職ということですね。
それまではずっと関西にいたのですが、せっかくなら東京で働こうと思い立ち、東京で開催されていた就職説明会に参加しました。
そこで、世田谷にあった税理士事務所に採用され、さっそく働き始めることになります。
税理士業界で働き始めて知ったのですが、税理士はとても忙しい仕事なのだということです。
私が就職した事務所の先生も、土日や昼夜に関わらず仕事をしていました。
確かに売上は多かったですが、そのためにこれほど働かなくてはならないのか。
上場会社の守られた雇用環境しか知らない自分にとってはショックでした。
これはある程度仕方ない面があります。
税理士業とは基本的に労働集約的な産業です。ひたすら仕分けを会計ソフトに打ち込むことが仕事の根本ですし、ミスが許されませんから、どうしても資料の作成やチェックに時間がかかってしまいます。
これに社員の労務管理なども入ってくるので、とてつもない忙しさになるわけです。
これはなかなかしんどい業界に足を突っ込んでしまったぞ。。。という後悔がありました。
とはいっても、必死に努力して取った税理士資格です。
何とか食い下がって働いていたのですが、その中で気づいたことがありました。
不動産投資との出会い
それは、不動産を保有している人の存在でした。
ある社長だったのですが、本業で得た資金を元手に、マンションを50戸ほど保有していました。
その方の話は今でも覚えています。あるとき、災害で避難する話の流れで、
「俺は被災しても避難所には行かないよ。影響の無かった地域に行ってホテルに泊まる。毎月物件からの収入があるからね」
たしかに、不動産を保有していれば夢ではないと思えました。
社長の本業は若干下降気味だったものの、購入した不動産からの収入で悠々自適の生活をしている社長のプライベートもとても羨ましかったですね。ポルシェに乗って昼からテニスに行ったり。
大手外資系企業に努めながら、九州にアパートを買っている人。
メーカーなのに不動産を購入して収益の安定化を図る社長。
不動産は地主が持つものというイメージと全く異なる、色々な人が不動産を購入していましたが、そこには一つの共通点がありました。
つまり、不動産は自分が働かなくても収入が得られるということです。
このような、もう一つの収入源として不動産投資を活用できれば、税理士業と合わせて非常に安定した事業基盤を築けるのではないか。
私は早速不動産投資の本を大量に購入し、勉強をはじめました。
収支シミュレーションの開発
まずは、不動産の収支シミュレーションのできるエクセルシートの開発を行いました。
というのも、その不動産が将来どのような収支となるのかわからないのに、投資など出来ないと考えたからです。
市販のシミュレーションソフトなどもたくさん見ましたが、自分でカスタマイズ出来なかったり、税金関係がとても適当だったりと、正直使えなかったのです。
そのため、自分で作ってしまえと作りはじめました。
シミュレーションも作成できたので、あとは収支の合う物件さえ買っていけば、シミュレーション通り儲かるだろうと考え、意気揚々でした。
今思うと、不動産投資に一番幻想を抱いていた時期かもしれません（笑）
はじめて物件を買う
不動産会社から物件資料を取り寄せ、シミュレーションを行い、売り買いの判断をしていく。
そうすると、当時は時勢も味方した面がありますが、いくつかの物件を購入することに成功しました。
これで人生安泰だ、と思ったのもつかの間、様々な問題に直面することになります。
絶対に負けられない戦い
「あれ、思ったよりお金が残らないぞ？？」
そうなんです。思ったよりお金が残らないのです。
シミュレーションしたのに、シミュレーション通りにお金が残らないのです。
これらの問題の解決は、借入金を負っているのでまさに人生をかけての戦いとなりました。
つまり、事前の想定収支が全く現実と乖離していたのです。
・退去修繕に伴う原状回復費の織り込み漏れや過小評価
・空室率の過小評価
・自身の物件の客付け力の過大評価
・再募集賃料の過大評価
・周辺競合物件とエリアの需給関係の検討不足
・管理会社の能力の過大評価
ざっと考えただけでも多くの欠点がありました。
行き詰まりで得た将来を左右する気づき
つまり、私は収支のシミュレーションをしたのではなく、「自分がこうあってほしいという収支を計算した」だけだったのです。
こうなると、精緻なエクセルで作り上げた単なる妄想です。
これではいけない、と復活のための努力が始まります。
・不動産の収支シミュレーションを再度徹底的に研究
・管理会社の切り替えや契約内容の見直し、自分での入居付活動
・DIYでの自力設備更新、販売促進活動
・インターネット設備、LED照明、プロパンガス、火災保険など徹底的なコスト見直し
こういった活動をする中で、次第に状況は改善していきました。
また、どうしても当初のシミュレーションが甘すぎて、当初の想定を実現できない物件は売却ということになりました。
大きな困難は事前に回避できるようになった
また、これ以降で購入した物件で大きな困難は事前に回避できるようになったと自負しています。
そして、この過程で不動産投資には、シミュレーションの作成や税務知識のみでなく、実際の経営知識がどうしても必要だということに気づきました。
いくらシミュレーションをしたところで、そのシミュレーションを現実のものにするのは自分だということなのです。
空室を埋める、原状回復をして入居者に選んでもらえるようにする、コストカットで手残りを増やす、こういったことは基本的に自分でやっていかなければなりません。
不動産投資とは、投資ではなく、不動産賃貸業という事業運営なのだということに気づいたのです。
不動産の賃貸経営を行うオーナー様専門の税理士誕生
これらの問題を解決し、不動産投資を軌道に乗せることが出来ました。
そして、その軌道に乗った状況は金融機関から高評価を得たようで、物件の数も増やすことが出来たのです。
また、多くの管理会社や不動産仲介会社、金融機関とのコネクションができ、今でもそのつながりに大いに助けられています。
一方の税理士業です。
私自身、不動産を購入している中では税理士資格を保有していなかったので、税理士に確定申告や法人の決算を依頼していました。
その中で思ったことは、結局税理士は不動産のことを知らないということなのです。
後で分かってきたのですが、不動産に関する税務は特殊な領域を形成しているので、通常の税理士だと「そもそも知らない」ということも多いのです。
また、不動産に強い税理士も、ほとんどが相続税や資産税に強いと言う意味であって、不動産投資家様や地主様の賃貸経営をサポートできる知識は持っていないのです。
例えば、よく節税のため法人を使おうという話を聞くと思います。
しかし、不動産投資家と資産家では、同じ法人でも、その使い方は、運営方針は全く異なるのです。
こういった、不動産投資家様や地主様の個別の状況を理解できている税理士はあまりいません。
大家の会などで多くの投資家と交流する中で、多くの不動産投資家が誤った税理士のアドバイスを真に受け、不利益を被っている現状がありました。
こうした中、不動産投資家として実績を作ることが出来た自分なら、税理士として不動産投資家を支援できるのではないか。
自分が不動産投資をする中で得た知識や業者との関係が、お客様の課題解決に役立つのではないか。
そう思い、不動産投資家様や地主様など、不動産の賃貸経営を行うオーナー様専門の税理士として独立する決意をしました。
初めてのお客様と不動産経営アドバイス
不動産の賃貸経営オーナー様専門税理士として、初めてお仕事をさせていただいたことは、私に多くの学びを与えてくれました。
最初は税務上のアドバイスを主にさせていただきました。
もちろん、不動産に関する税務に詳しい税理士は多くありません。
不動産の土地と建物をどう分けるか、減価償却はどうするか、大規模な原状回復を行ったときの処理はどうなるのか、個人の物件を法人に移すべきか否か 等々
税務に関するアドバイスも大変満足をいただけました。
そうした中で、あるお客様からこういった話を受けました。
「不動産を買ったのはいいんだけど、将来どうなるのか分からないから不安なんだ。デッドクロスとか言うでしょ？なんだか税金もたくさん払ってる気がして。今の不動産を持っておいたほうが良いのか、どうなんだろう？」
私はこの方の不動産と、その不動産を個人給与と合算するとどのような収支になるのかのシミュレーションを作成し、この不動産はいつデッドクロスになるか、その時点での純資産はどのようになっており、売却するとどうなるのか、それを受けて、いつ売るのか、どのような物件を追加で買うか、そういったお話をさせていただきました。
また、不動産のコストカット余地はないかなど含め、不動産の運営面についてもアドバイスをさせていただきました。
お客さんから感謝の言葉をいただく
その時に受けた感謝の言葉は大変うれしいものでした。
「和田先生、将来のためと思って不動産を買ったのですが、将来どうなるのか分からないのでかえって不安を抱え込んでしまっていたんです。今回将来どうなって、今後どう動けば良いかも見えてきたので、見通しが立ちました。本当にありがとうございました」
やはり、不動産をお持ちの方は、かつての私と同じような悩みを持っておられ、私がその悩みを解決した経験に基づくアドバイスが役に立つのだと気づいたのです。
このような経験をして以降、税務処理のみならず、不動産賃貸経営全般のアドバイスをさせていただくようになりました。
こうなってくると、税理士とだけ名乗るのは私のサービスの半分しか表現出来ていないと思うようになりました。
今では、税理士・不動産経営アドバイザーという肩書を名乗らせていただいています。
大家さんの不動産経営アドバイザーとして
このような不動産投資・賃貸用不動産の経営に四苦八苦してきた経験に基づき、税理士として税務上の課題解決はもちろん、不動産経営アドバイザーとして、不動産投資の課題解決を重視しています。
・収支シミュレーションの作成による、将来収支の見える化
・法人の設立のご提案
・借り換えによる金利削減
・管理会社の切り替えによる空室の改善
・プロパンガス、エレベータメンテナンス、LED導入など固定コストの削減活動
・生命保険などのご紹介による節税対策（ご要望がある場合のみ）
不動産投資家様や地主様が、不動産で困ったときに相談できる、そのような税理士でありたいと考えています。
今後も、税理士・不動産経営アドバイザーとして、不動産オーナーの皆様の課題解決のため努力していきます。