最近水栓交換を自分でしています。
自分でできる工事は自分でやってみよう計画の一環ですが、
結構面白いですね。
このように、自分で手を動かす投資も面白いものです。
最初はこのような作業を自分でするなど考えもしませんでしたが、
今は意義のあることだと感じています。
はじめは買うことだけ考えていた
私も最初は物件を購入することに熱中していました。
物件探しの仲介廻り、融資付けの銀行廻り、賃貸需要調査や
事前のシュミレーションなどが主な興味関心でした。
積算がいくらあって、資産価値がいくらあって、修繕がいつされていて、
このような融資が出て、どのくらい利回りが出れば買えるのか。
このような検討をたくさんの物件でしましたので、狙いのエリアで物件
が出ると、ほぼ即断できるようになっていました。
結果、何棟か買うことができたのですが、今はこのような購入時のスキルは
不動産投資の一面に過ぎないと感じています。
運営面については、管理会社に一切をおまかせする以上の考えは
ありませんでした。
管理会社の選択はある程度考えますが、その後はほったらかしです。
というのも、次の物件購入に意識が行っているので、今持っている
物件の運用まで頭がまわらないのです（笑）
不動産の運用スキルは、購入スキルと異なる
不動産を購入した後は、運用していかなければいけません。
そして、この運用スキルは、購入時のスキルとは別物なのです。
いかに修繕を安くあげるか、入居付けを迅速に行うか、家賃のアップサイド
を狙っていくためにはどうしたら良いのか。
特に、部屋の空間コーディネートが出来るようになると、家賃の上昇も
狙えるようになります。
特に、部屋の印象をコントロールできると、本当に入居付けしやすいです。
というのも、購入スキル時点では、家賃というものは周辺相場と同様しか
取れないと仮定していました。
しかし、いざ物件を購入して色々試していると、募集条件や内装を工夫すれば、
家賃を上げることも十分可能なのです。
周辺の何の努力もしていない部屋よりも、明確に優位に立つことができます。
フル装備の新築とは設備面では勝ち目がありませんが、しかし、家賃面では
勝負ができます。
新築と同じ設備を一部導入し、一方家賃は新築ほどではない。
このようにすれば、何の設備も導入していない物件よりは優位に立てます。
都内の駅近などであれば、三点ユニットなどの不人気設備も十分挽回する
ことができます。
ハコを買ったら、目一杯使いましょう
不動産投資は、購入サイドと、運用サイドで全く異なるスキルを
使い分ける必要があります。
そのどちらのスキルも重要です。
最初のうちは、購入サイドにばかり目が言って、購入後の運用のことなど
ほとんど考えていませんでした。
まあそれが普通だと思いますが、物件購入後は少しづつ運用面に対する
興味を持っていくべきだと思います。
不動産投資は装置産業です。
その装置の稼働率をいかに高く維持していくかに、収益の多くがかかっています。
（あとは、金利の低減により収益が生まれます）
この装置の稼働率を維持するのはその通りなのですが、不動産の面白いところは、
周囲の物件保有者がほとんどなんの努力もしていないので、素人が少し努力した
程度でも、本当に大きな成果を上げることができることです。
このため、不動産投資は素人でも十分な収益を確保できる稀有な事業といえます。
一度この道に進んだからには、稼働率維持のため、頑張っていきましょう。
（逆に、稼働率を維持しなければならない宿命を負うのです…）