不動産投資は不動産から儲けを得ようとして行うと思います。
しかし、不動産からの儲けとは何なのでしょうか？
毎月のキャッシュフローだけでしょうか？
今回はこの点を考えてみましょう。
キャシュフローによる収入
まずは何と言っても毎月のキャッシュフローですね。
月々通帳に入ってきたお金から、固定資産税や所得/法人税を支払い、
その手残りが手元に残ります。
家賃から経費を支払い借入を返済し、税金も支払い、その最後に残った
お金はまさに儲けといえるでしょう。
見えやすく、また実際に使えるお金ですので、投資の成果としてわかりやすいですね。
ただ、このキャッシュフローのみが投資の成果だと考えている方が多いことが
最近気になっています。
不動産投資の収入には、もう一つあります。それは、借入金の元金返済による収入です。
元金の返済による収入
何言ってやがる、元金返済は支出じゃないかと思われるかもしれません。
それは一見その通りですが、実はそうではないのです。
借入の元金返済は、実際には貯金と同じなのです。
実際に事例で見てみましょう。
1,000の物件で年100の収入、毎年返済が100（元金のみ）で、
10年保有後に1,000で売却したものと仮定しています。
毎年100の収入に対し返済が100なので、この状態では毎年のキャッシュフローが
出ていません。
これでは銀行が儲かっているだけだとおっしゃる方もいますが、本当にそうでしょうか？
確かに借入返済は10年で1,000ありますが、売却時に1,000で物件が売れています。
そして、それまでに債務は完済していますので、売却代金の1,000は完全に自分の
手元に残ることになるのです。
つまり、毎年100の元金返済をするたびに、物件に100の貯金をしていたのです。
これによって、毎年のキャッシュフローは出ませんでしたが、売却時にこの貯金を
全額回収することができるので、大きく儲けることができました。
このように、100の元金返済は、たしかに100の支出ですが、かわりに残債が100
減っているのです。
このため、物件を売却した際には、その100は自分の手元に残ることになります。
元金を返済さえすれば、その時はキャッシュフローがなくとも、売却時に必ず
回収できるのです。
では、毎年のキャッシュフローを改善するために、返済期間を倍にした場合は
どうなるでしょうか？
次は1,000の借入を20年で返済してみます。
いかがでしょうか？確かに毎年のキャシュフローが出るようになりましたが、
10年の累計キャッシュフローは先程と変わりありません。
つまり、借入期間を伸ばすということは、元金返済のスピードを落とすということです。
結果、売却時の手残りが減ってしまって、結局は変わらないのです。
結局のところ、借入金の返済期間は総キャッシュフローに影響を及ぼしません。
借入期間の選択とは、売却までの総キャッシュフローを「どのタイミングで受け取るか」
を選択する行為でしか無いともいえます。
物件価格の下落に注意が必要
今までの事例では、物件を購入時に同額で売却できることを前提としていました。
では、物件価格が下落してしまった場合は、どうなるのでしょうか？
1,000で購入した物件が売却時500となってしまった場合、次のようになります。
物件価格が半減すると、総キャッシュフローが1,000から500に半減してしまいました。
まあ、考えてみれば当たり前ではありますね。
1,000の元金返済という貯金は、物件に蓄積されます。
このため、物件価格が値下がりしてしまうと、物件に蓄積された元金返済も
目減りしてしまうわけです。
このため、不動産投資においては、物件価格がどの程度下落するか？という見積もりが、
極めて重要になることはご理解いただけるでしょうか。
物件の投資成果は、毎月の家賃と元金返済の差の合計に加え、返済した元金をどれだけ
回収できるかで大きく異なってくるのです。
もちろん、売却時の価格を事前に想定することは至難の業です。
しかし、あたりをつけて備えることはできます。
例えば、現時点での土地値、売却時の積算価格、売却時の表面利回り、売却時の
残存耐用年数からどのような銀行でいくら位の融資がつくか想像するなど、
完全ではありませんが当たりをつけることくらいではできます。
表面利回りだけでなく、将来の出口でどのくらいの値段で売れるだろうかという観点も、
不動産の購入に当たっては非常に重要なファクターなのです。
利回り重視投資が流行した要因
このような、元金返済部分の回収は不動産投資の世界ではあまり重視されません。
これは、手許現金の少ない投資家は、物件売却時に現金があっても意味がないため、
すぐに現金を回収する必要があります。
よって、売却時ではなく現時点で現金を最大化することを重視しているためです。
また、デフレ下の日本では、不動産価格が下落を続けてきたという事実も、
売却で現金を回収するという意識が失われることに一役買っているでしょう。
不動産価格が下落するのであれば、売却時の回収ではなく、高利回りの物件で
毎年のキャッシュフローを最大化しようとするのは当然といえます。
なにせ、元金返済と言うかたちで蓄積した物件の貯金は、物件価格の下落で
失われてしまうのですから。
結果、投資の儲けは毎年の手残りだけという意識が支配的になったと思われます。
これはこれで、正しい考え方です。
しかし、これだけが正しい考え方ではないと理解すれば、投資の幅も広がると思います。