最近戸建て投資が注目されているように感じます。
確かに様々なメリットがありそうですが、
個人的に解決できない問題を感じてもいます。
戸建て投資のメリット
私自身戸建て投資をしているわけではないので、以下のメリットは
様々な書籍などに基づき考えたメリットです。
①投資総額が低い
郊外だと、数百万円で買えたりしますよね。
是非はさておき、ローンなしで購入もできる範囲です。
戸建てを現金購入→共同担保にしてアパート購入というのもよく聞く話です。
現金は担保になりませんが、土地は担保になるということですね。
②高利回りを狙える
郊外の戸建てだと、5万円の家賃を取れるとして、年収60万円。
これに対し500万円で購入するなら、12％ですね。
アパートの利回りが上昇している昨今、高利回りといえます。
③実需への売却を狙える
出口としては、「今住んでいる人に売る」という選択肢
が取れる可能性がありますね。
これは、オーナーチェンジ以外に出口を確保できるので、
結構な強みのように思えます。
ロットも小さいので、十分狙えそうです。
④ランニングコストの低さ
戸建ては、破損箇所や庭の手入れを入居者がしてくれること
が多く、また管理会社の介在が不要なことも多いので、
ランニングコストを低減できる可能性があります。
世の中で主に言われる戸建てのメリットは、①と②ですね。
特に、競売で安く仕入れることができると、かなりの高利回りに
できる可能性があり、その点は魅力的です。
戸建て投資のデメリット？原状回復をどうする？
結構魅力も多い戸建てなのですが、私の最大の懸念点が、原状回復コストを
どのように回収するのかということです。
これは、ボロ戸建てを購入し改修するコストではありません。
戸建てに入居者が入り、5年10年住んで退去した後に、原状回復を行う
場合のコストです。
通常のマンションでも、50㎡で居住10年とかだと、100万円近い
原状回復費が必要であるケースもあります。
戸建てはもっと広いケースが多いですので、さらにコストが
かかるでしょう。
経年とともに傷んだ箇所の修繕のみならず、時代遅れとなった設備
などの交換ももちろん必要です。
さらに、木造戸建てであれば、外壁や屋根の補修も都度必要でしょう。
室内だけきれいにすれば良いというわけにも行かないのではないかと
思うのです。
仮に、4LDKの戸建てとするなら、屋内の原状回復と、外壁や庭の剪定
も込で考えると、100万円を優に超えるように思います。
仮に150万円として、月額家賃が5万円なら、
回収に30ヶ月かかる計算になります。
もし、7年居住後に退去したとしても、実質入居期間は4.5年になります。
これは、「現金購入の場合」であることに要注意です。
購入資金の一部をローンで調達するなら、この回収期間はもっと
長期化するでしょう。
500万円の戸建てで、250万円を期間10年金利2％で調達した場合、
年間の支払い総額は27万円です。
こうなると、そもそもの年間手残り収入が5万円×12ヶ月－27万円＝33万円です。
ここに7年後150万円の原状回復費が生じたとすると、7年間通じての
手残りは81万円になってしまいます。
年間で10万円程度の収入ということになり、正直労力に見合う投資では
ないように思います。
この原因は、部屋の広さに対する家賃の低さによるものです。
つまり、経費率が実際はかなり高くなるのではないかという懸念があります。
大規模DIYが前提か？
この問題点を解決するため、多くの戸建て投資家は自分で大規模なDIYを
行うことにより、原状回復コストの圧縮を行っているように思います。
戸建て投資家の本を読むと、その系の武勇伝が多いですよね。
寝袋を持ち込んで泊まり込みで修繕したとか。
ほとんど大工のようなことをしている投資家も見かけます。
それもそのはず、正直自分でやらないと、儲からないように感じます。
また、人手が絶対に必要ですので、その点おなじ戸建て投資仲間や
親戚縁者を動員できる人であることも共通点のように思います。
この点、自分で大規模DIYのできる人は正直限られているのでは無いでしょうか。
時間的な問題もありますし、そもそもDIY好きでなければ結構苦痛でもあります。
私自身、簡単な修繕であれば自分でやるのも好きですが、全部自分で
やるとなると、話は違ってきます。
これらの点を総合的に勘案すると、私はまだ戸建てに手を出せていないのです。
とはいいつつも、戸建て投資で成果を上げている投資家が多いのも事実ですので、
今後も研究していこうと思います。