高額所得者に有効な不動産を用いた所得圧縮ですが、
導入時に注意が必要な点が多いです。
実際に望んだ成果とならないことを防ぐためにも、注意点を挙げておきます。
物件の流動性の確保
- 資産価値の観点
減価償却目的の物件は、とにかく短期間で減価償却を取ることが目的となります。
このため、減価償却が終わった後は、急激なデットクロスに見舞われます。
おそらく、税金支払後のキャッシュフローは多くの場合でマイナスになるでしょう。
よって、減価償却を取り終わった物件は早期に売却することが必要担ってきます。
このとき、物件を速やかに売却できることが肝要になります。
売れなければ、デットクロスが生じた物件を持ち続けることとなり、
所得圧縮の効果を減殺してしまいます。
減価償却目的で購入した物件は、減価償却後に速やかに売却できることが必要です。
この将来の売却が十分可能かどうかは、慎重な検討が必要です。
物件の流動性を確保するという点では、土地値のある資産価値の高い物件を購入する
ことで対応することが本来は王道です。
土地値で物件を購入できれば、次も土地値で売却できるという予測はできます。
しかし、減価償却目的の場合は裏目に出る可能性が高いので悩みどころです。
これは、次に記載している土地建物割合と、土地利息によるものです。
一方、土地値の出ない、つまり資産価値のないような物件は確かに減価償却に
使いやすいのですが、減価償却後にどうするのかという絵が描きづらい点は
否めません。
減価償却が切れた後に必ずデットクロスが発生するため、売れなければ持ち続ける
という選択肢が取りづらいのです。
- 物件価格の観点
物件の価格ボリュームを抑えるというのも流動性を高める上で有効と考えます。
概ね5千万程度までの物件であれば、同じような減価償却目的の現金買いも
あるため、物件の流動性は飛躍的に高まります。
ただ、物件価格が小さくなると、目標となる減価償却額に達するまで
何棟か買い足さないといけないかもしれません。
土地建物割合の調整
減価償却は建物部分にのみ可能となるものですので、購入時に可能な限り建物を
大きくしておく必要があります。
しかしながら、減価償却目的で購入する物件は、築古であることが多いのですが、
この場合、建物部分が大きく取れないことが通常です。
特に、物件の流動性も考慮して好立地で物件を購入する場合には、土地の価値が高く、
かつ築古の建物の価値が低いので、結果建物を大きく取れないことも多いのです。
売買契約書に土地建物割合を記載せず、固定資産税評価額で按分する場合には、
建物割合を高くすることはほぼ不可能です。
都内の築20年アパートなどであれば、建物割合が10%程度になっても
不思議ではありません。
このため、建物割合を大きめに売買契約書に記載することがおそらく
必須になるのですが、この交渉が難しいことは以前記載したとおりです。
一方、何もしなくても建物割合を高く取れるような物件は、通常資産価値が
非常に低いことが想定されます。
このため、減価償却後に手放すことが難しくなるのではないかと想定されます。
土地利息への注意
租税特別措置法に、土地等の負債利子の損益通算の特例という
厄介な規定があります。
個人が不動産を保有し、赤字になった場合、支払利息のうち土地取得部分に
対応する部分を経費としてカウントできないという規定があります。
（正確な表現ではないですが、わかりやすさを優先しています）
このため、不動産で赤字を出す場合は、一部赤字としてみなされないという点に
留意しなければなりません。
これは、土地値物件などであれば、物件価格のほとんどが土地となってしまうため、
結果的に利息のほぼ全てを経費として認められないという事態になりかねません。
この場合、金利が低ければ影響も少ないのですが、金利が3～4.5％などの
高めであれば、無視できないものになるでしょう。
この土地利息は、不動産会社の作成するシミュレーションに反映されていない
ことが多く、実際に確定申告をしてみると思ったより還付が少ないなどは
よくあることです。
保有期間が長期になる
減価償却目的物件は、税法上の長期譲渡となるタイミングまで保有して
初めて大きな効果を上げることができます。
長期譲渡とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
このため、例えば平成29年3月に購入した場合、所有期間が5年となるのは、
平成34年3月ですので、この次の1月1日、つまり平成35年1月1日以降に売却
して初めて長期譲渡になるわけです。
この場合は、5年10ヶ月の保有が必要なのです。
この点は、例えば12月に購入すればほぼ5年になります。
ということは、概ね6年近い期間の保有には耐えなければならないということです。
このため、6年間の賃貸経営に耐えられること、および、6年後でも十分売却可能
であるという点の検討が欠かせません。
減価償却期間との兼ね合い
長期譲渡になるタイミングは6年近くかかります。
一方で、例えば築古木造物件などであれば、最短の償却期間は4年となります。
もちろん4年で償却すればその期間の所得圧縮額は大きなものになりますが、
4～6年目は減価償却がない状態、つまりデットクロス状態に陥ることになります。
このため、償却期間を調整するか、償却後の期間のキャッシュアウトに耐えるための
対策が必要です。
初期で取得した現金をおいておく、減価償却を取れる物件を追加取得するなどの対策が
必要になってくるのです。