不動産の数字を理解する

不動産を保有する場合、長期保有がいいのか売却が良いのか。 好みの分かれる問題ではありますが、キャッシュ効率の観点で 見てみましょう。 不動産の儲けは純資産　であれば売却しても持っていても同じはず 不動産の本来の儲けは、キャッシュフローではなく純資産です。 このため、元金返済を行っている限り、純資産は拡大し続けるはずです。 売却は、あくまでこの拡大した純資産を現金化するプロセスに過ぎません。 ということは？売却しようが、持っていようが、儲けとしては同じはずです。 純資産として、含み益の形で保有しているか、あ ...

不動産投資は不動産を購入したときからスタートです。 その後購入した不動産を運営して行くことになるのですが、 最後はどうなるのでしょうか？ この出口を意外と意識していない方が多い気がします。 不動産投資の出口 不動産投資の出口として考えられる方法は、以下の4つくらいしか考えられません。 ①保有し続け、最後は建て替え ずっと保有し続け、債務返済後も保有し、建物の耐久度が事業に耐えられなくなった タイミングで取り壊し、新築物件を建設してまた運営していく。 このような、同じ土地の上で建物のサイクルを回していく考え ...

最近戸建て投資が注目されているように感じます。 確かに様々なメリットがありそうですが、 個人的に解決できない問題を感じてもいます。 戸建て投資のメリット 私自身戸建て投資をしているわけではないので、以下のメリットは 様々な書籍などに基づき考えたメリットです。 ①投資総額が低い 郊外だと、数百万円で買えたりしますよね。 是非はさておき、ローンなしで購入もできる範囲です。 戸建てを現金購入→共同担保にしてアパート購入というのもよく聞く話です。 現金は担保になりませんが、土地は担保になるということですね。 ②高 ...

不動産投資をしていると、イールドギャップという言葉を聞くことが多いです。 しかし、その定義には若干ブレを感じることもあるため、この際整理してみます。 そもそもイールドギャップって何？ そもそも、イールドギャップとは何でしょうか？ イールドギャップは、利回りの差を意味します。 不動産の中には、様々な投資対象があります。 地方か首都圏か、RCか木造か、新築か中古か。 このような様々な要素を比較するためには、統一した指標が必要ですよね。 このため、イールドギャップがこの投資優劣を判定するための指標として よく使 ...

不動産に限らず、投資をする者にとっての一大論点は、次の一点ではないでしょうか。 つまり、今買うのか、それとも今は様子見で、安くなってから買うのか、ということです。 キャピタルゲイン狙いの投資とインカムゲイン狙いの投資 あらゆる投資の根本原理は、安く買って高く売ることです。 株式、債券、FX、各種先物、不動産から、金、ワイン、骨董品まで、投資とは 売却益を上げるために行うのです。 （Jリートや投資信託もこれら投資対象を目的とするものです） 根本的に、キャピタルゲインを目標にすることが投資の醍醐味といえます。 ...

不動産を長期保有を前提にしている投資家は多いと思います。 ローンを30年で組んだとしても、その期間くらいは持ち切る考えです。 その考え方自体はありですが、しかし、いくつか障害があるのも事実です。 不動産の長期保有 不動産を保有する期間には様々な考え方があります。 即転売する考え方から、物件をローン期間程度は保有する考え方もあります。 現在は20年程度はローンを組むことが標準ですので、20年程度は物件を 保有するということになるでしょう。 もちろん、何もしなくてもお金が振り込まれる不労所得として捉えている ...

不動産賃貸経営を行っていく上で、居室の原状回復費は見えづらいですが、 かなり大きな支出になるものです。 その適切な理解無くして、賃貸経営はできません。 原状回復費を無視したシュミレーションは多い 最近は、不動産業者や税理士がシュミレーションを作ってくれることも多いです。 このため、そのシュミレーションが適切かの相談を受けることもあります。 このとき、最も目につく不備は、原状回復費が織り込まれていないことです。 そもそも、原状回復費は不動産業者などは認識していないこともあります。 彼らはあくまで売買の専門家 ...

アパートで築3年の築浅物件と築25年の築古を両方持っています。 利回りは築古のほうが高いのですが、収支の安定性という点では 築浅がダントツです。 なぜなのか考えてみました。 修繕費がかからない 新築・築浅の物件は本当に修繕費がかかりません。 逆に、築古の物件は修繕費が結構かかります。 インターホンが壊れた、溝の蓋が割れた、ポンプが壊れた、 排水管から異臭がする、ベランダの屋根から雨漏りしている、 などなど また、退去修繕も長期間入っていた部屋であれば結構かさみます。 1Rで10年、ユニットバスの不具合修理 ...

地方物件を検討する際に要注意なのが、経費率の高さです。 このため、世田谷の低層マンションと、地方の7階建てマンションは、 表面利回りが同じでも、実質利回りは結構差がでます。 地方は表面利回りの高い物件が多いですが、都内の7％と地方の9％では、 都内の7％のほうがキャッシュが残ることもままあることです。 意外な盲点ですので、注意しましょう。 ※以下の記述は、大規模マンションを想定しています。 築古木造などなら異なります。 固定資産税が高い 地方物件は、固定資産税が高いです。 これは、首都圏と比較して相対的に ...

不動産投資をするにあたっては、超大雑把に分けて、2つの道があります。 それは、資産価値を重視するのか、利回りを重視するのかです。 資産価値重視の投資 資産価値重視の投資は、主に土地の資産価値に着目して物件を選定します。 土地の資産価値は、積算価格ではなく実勢価格です。 地方では、何の価値も無い土地でも積算が出たりしますので。 都内や一都三県、政令市の好立地などの、土地の価値が高い物件を選んでいきます。 この投資方法のメリットは、何と言っても出口のとりやすさです。 実勢ベースで土地値の出ている物件は、それ以 ...