不動産の数字を理解する

多くの不動産投資家と面談をしていますが、新築の区分マンションに 投資している方をよく見かけます。 ここでいう区分マンションは、投資用のワンルームマンションを想定しています。 購入された方は、区分マンション投資に感じたメリットとしては、「節税になる」 「資産が残る」ということに魅力を感じて購入に踏み切っていることが多いです。 率直に言うと、区分マンションは全く節税になりません。 そもそも、キャッシュフローが常時マイナスなので、投資対象として 不適格とも言えます。 また、資産が残るという点も非常に怪しいです。 ...

不動産を長期間保有するということは、不動産投資における重要な前提です。 もちろん多くの方がそう考えているでしょうが、実は長期保有できるように なっていないケースを散見します。 不動産は必ずしも長期保有する必要はありませんが、長期保有できるように 設計しておくことは重要です。 不動産を長期保有できることは、大きなリスクヘッジになるからです。 先日の記事でも書きましたが、不動産は含み損資産のガチホが有力な戦略に なるのです。 不動産投資において長期保有が重要である理由 不動産における最も大きなリスクとは何でし ...

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われます。 ですが、本当にそうでしょうか？ なんだかイメージとして語られている点も多いのですが、 なにがミドルなのかは正直良くわかりません。 世の中の言説には首をかしげたくなるものも多く、 少し考えてみようと思います。 なお、以降「リスク」という言葉を多用しますが、基本的には 「振れ幅」のような意味で使っています。 ミドルリスク・ミドルリターンの定義 預金はローリスク・ローリターン、株式投資や信用取引は ハイリスク・ハイリターンなどといいますね。 ここでいうリタ ...

不動産投資で物件を購入した場合、個人ならその後の最初の確定申告が、 法人なら最初の決算が、最も重要です。 この最初の申告において、後で修正できない多くの処理が行われます。 それが、以下の４点です。 減価償却期間の設定 土地建物金額の設定 初年度黒字の達成 消費税還付 税理士からこれらのことを提案してくれることは少ないので、 投資家自身で注意していきましょう。 減価償却期間の設定 不動産を購入し、その土地建物のうち建物は減価償却することになります。 この減価償却を何年でするかというのが減価償却期間です。 こ ...

繰上返済が無駄だというイメージをお持ちの方は多いのではないでしょうか。 通常、繰上返済をするよりも、手元に現金として置いておくべきだというのが 一般的ですよね。 手許現金として置いておいたほうが銀行評価が高いし、また、突発的な 出費に耐えられるし、繰上返済しても大した経済的メリットがないというわけです。 繰上返済しても良い点が何もないので、しなくてもよいというわけですね。 若干イメージ先行で語られている感があるので、本当にそうなのか、検討しましょう。 なお、ここでの繰上返済の定義は、基本的に融資期間の変わ ...

不動産を購入する際に、土地建物の金額をどのように設定するかは、 保有期間中の減価償却費に影響するため重要です。 一方で、状況によっては、別にこだわる必要がないケースもありますし、 ぜひともこだわりたいケースもあります。 どのような状況であれば、土地建物金額にこだわった方が良いのか、 あるいはこだわらなくてよい状況とはどのようなものか、考えてみましょう。 土地建物金額の決め方の考え方は、以下の記事にまとめていますのでご参照ください。 シリーズ：土地建物割合を考える 第１回：不動産の土地建物の金額を考えていま ...

土地値アパートというものは、いつの時代も人気があるものです。 確かに魅力的な投資対象で、私もいくつか保有したいとは思うものの、 設定を間違えると意外と保有しづらいという点もあります。 特に、長期保有を前提とするなら、事前の準備が重要といえます。 土地値物件の魅力 土地値物件の魅力は、やはり土地としての価値があるところといえます。 日本では建物の価値はいくら大規模修繕やリフォームをしようと、経年と ともに劣化していくという大前提があります。 いくら新築レベルに修繕していても、築年数という単純計算にはかないま ...

不動産投資は儲けるためにするものです。 しかし、この「儲け」という部分が、キャッシュフローに 偏重して理解されている現在の風潮は少し違うとも思います。 不動産投資で儲かっているとはどういう状況をいうのか、 少し考えてみましょう。 不動産投資の儲けとは、実質利回り－借入金金利 ここでズバリ書いてしまいますが、一定の前提を置くと、不動産投資の儲けは、 「物件の実質利回り－借入金金利」 という算式で計算できるでしょう。 実質利回りとは、家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの支出を 差し引いた、借入金の元利 ...

最近不動産会社のセミナーなどを見ていると、純資産を増加 させる投資方法に着目するものが増えてきた気がします。 純資産を増加させる投資は、たしかに有効な方法なのですが、 一方で、それがキャッシュフローの出ない物件を買わせる 口実になっていないかが気になっています。 純資産重視の投資とは？ 純資産重視の投資とは、財務諸表上の純資産の拡大を企図する投資方法です。 いかにフルローンで物件を購入し、表面利回りが低く、キャッシュフローが 出なかったとしても、その間の元金返済が進む限り、物件に貯金している ようなもので ...

投資には、キャピタルゲインとインカムゲインがあります。 キャピタルゲインが「値上がり益」のことですね。 インカムゲインは「保有期間中の現金収入」です。 概ね投資で儲けるためには、キャピタルゲインかインカムゲイン を狙うことになります。 しかし、不動産投資はもう一つの儲けがあるのです。 それは、借入金の元金返済です。 不動産投資の収益構造 不動産投資において、収入を得る方法は以下の3つです。 ①毎月のキャッシュフロー ②売却時の値上がり益 ③毎月の借入金の元金返済 ①と②はみなさんイメージし易いと思います。 ...