不動産の運営

  不動産投資をするとき、様々なリスクと向かい合うことになります。 特に、不動産の最初の一つを購入する前だと、リスクが怖くて先に進めないという人も多くいるようですね。 不動産投資は、たしかに多くのリスクを持つものです。 これは間違いありません。 今回から、不動産投資のリスクとその対処法について考えていきましょう。 不動産投資のリスクとは？ そもそも、不動産投資におけるリスクとは何でしょうか？ それは、「事前にこれくらい儲かりそうだ」と言う期待と、「実際にこれだけ儲かった」との違いをリスクといいま ...

  コロナウイルスにたいする経済対策の一環として、持続化給付金が公表されました。 法人で200万円、個人で100万円の給付金を最大で受け取ることができます。 ここで気になるのが、不動産オーナーはこの持続化給付金を使えるのかどうかです。 今回はその部分を考えてみましょう。 2020年5月13日現在の報道情報にも基づき一部追記しました。 個人の不動産オーナーは対象外 まず、個人の不動産オーナーには残念ですが、個人で不動産所得での申告をされているオーナーは対象になりません。 不動産所得に係る収入は対象 ...

投資家であれば、部屋の賃貸や保有物件の売却は基本的に 仲介業者に依頼すると思います。 その時に、投資家としては当然高く貸したいし高く売りたいので、 その意識で仲介業者に話をすると思います。 しかし、仲介業者からの回答が以外と保守的というか、無難というか、 そのような回答しかもらえずモヤモヤしたことはないでしょうか？ 「頑張ればもっと高く貸せる部屋なのではないか？」 「この場所でその家賃設定は保守的すぎないか？」 「頑張ればもっと高く売れる物件なのではないか？」 このように感じたことのある投資家は多いのでは ...

不動産投資において意見が分かれる論点の一つに、投資家自身 がDIYで修繕などを手がけるかということがあります。 コストカットを目的にDIYに積極的に取り組む投資家がいる一方で、 DIYは費用対効果が非常に悪いと敬遠する投資家もいます。 私自身DIYはある程度しますが、少し考えて見ましょう。 私がしているDIY 私もDIYを行っています。 主にする工事としては、以下のようなものでしょうか。 玄関のウォールミラーの設置 キッチンや浴室の水栓交換 コンセントカバーの交換 ドアホンが電源直結式でなければ自分で交換 ...

私の地元は関西の田舎です。 電車は１時間に２本、バスは１本 自動車があれば生活に不自由はしませんが、 田舎であることにはかわりありません。 しかし、ここ最近賃貸アパートが以上に増えています。 これは本当に持続可能なのでしょうか？ 地方で異常に増えるアパート ○パレスや○建託のサブリーストラブルはご存知の方も多いと思います。 ３０年保証などで約束されたはずの家賃が減額されたりして、話が 違うと大家がそれらの業者を訴えているわけです。 そもそも、業者が家賃の減額を言い出すのも、業者自身がその物件の 賃貸付けに ...

物件にサブリースがついていることで、空室リスクが無い と豪語する人がいます。 業者の営業トークならまだしも、オーナー自身が信じている ケースも有ります。 サブリースで空室リスクをゼロにすることはできないのです。 サブリース契約における空室リスク サブリースで空室リスクから解放されましょう！！というと、色々な サブリース会社の営業文句ですね。 サブリースをすると、たしかに空室の有無に係わらず一定の保証賃料 が入金されます。 これをもって、空室リスクが無いというわけなのですが、それは 果たして本当でしょうか？ ...

不動産を運営する上で、一番きらいなものは、滞納ですね。 小粒でも、経営に与えるダメージは大きなものがあります。 キャッシュフローが入ってこない、追い出しもできない 当然ですが、滞納されると家賃収入が入ってきません。当たり前ですね。 一方で、不動産経営のコストはほとんど固定費（借入返済、管理費）ですので、 手残りキャッシュは滞納分まるまる減少することになるのです。 滞納があった月のキャッシュフローは、小さなアパートだと本当に寂しい ものになってしまいます。 また、滞納したからと言ってすぐに部屋から追い出すわ ...

最近水栓交換を自分でしています。 自分でできる工事は自分でやってみよう計画の一環ですが、 結構面白いですね。 このように、自分で手を動かす投資も面白いものです。 最初はこのような作業を自分でするなど考えもしませんでしたが、 今は意義のあることだと感じています。 はじめは買うことだけ考えていた 私も最初は物件を購入することに熱中していました。 物件探しの仲介廻り、融資付けの銀行廻り、賃貸需要調査や 事前のシュミレーションなどが主な興味関心でした。 積算がいくらあって、資産価値がいくらあって、修繕がいつされて ...

サブリース契約と言うものがあります。 これは、不動産会社がオーナーから物件を1棟借りし、 それを入居者に転貸するものです。 オーナーには、保証賃料が支払われます。 このため、空室があろうがなかろうが一定の賃料が支払われるので、 一見空室に左右されない便利な仕組みのように見えます。 しかし、これはやめておくべきです。 借上げ業者が借地借家法で保護される 借地借家法上、業者が借家人として取り扱われます。 そして、借地借家法は、借家人の権利を手厚く保護する法律です。 何が起こるのでしょうか？ 本来素人であるはず ...

不動産投資でよく見るのが、「おまかせ運用」です。 物件の売買から管理運用まで、全て受託しますというシステムです。 使いようによっては便利なのですが、一方で無視できないデメリットもあります。 なんでもおまかせ、楽ちん不動産投資 よく見るのが、新築系ですね。新築物件を販売し、その管理も受託する。 入居付けも物件の修繕の手配も植栽剪定も、全てその業者が手配します。 概ね高い入居率を維持しているとのことです。 （本当かは知りませんが） また、最近は大きな問題になってもいますが、大手不動産会社が提供している サブリ ...