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土地は収益物件の資産価値の中核をなすものです。 しかし、1物4価という言葉もありますが、この「土地」には様々な評価基準があり、 実にわかりにくいです。 このため、今回は様々な評価基準をまとめてみましょう。 実勢価格（時価） 実勢価格が、土地の時価です。 つまり、実際に売買がおこなされた金額が実勢価格と呼ばれます。 実際に売れた金額ではありますが、実際の売買価格は様々な要因 により値段が返送します。 地形、容積けんぺい率、売主の売り急ぎ具合…実に多くの要因が 関係してきます。 このため、では自分の土地はいく ...

ここ最近物件を購入したものの、その後購入できなくなったと 嘆く方は非常に多いです。 その原因は十中八九、バランスシート（貸借対照表）が債務超過に なっているからです。 債務超過になれば、銀行は通常融資をしてくれません。 ですので、債務超過には気をつけなければならないのですが、実は バランスシートの見方は2つあるのです。 この点を注意しないと、債務超過になっているのに、気づかないという 恐れもあります。 今回はその点を考えてみましょう。 1つのバランスシートに2つの見方 皆さんも、バランスシートをお持ちだと ...

ここまでの記事では、売買契約書に土地建物の金額が記載されている場合、および売買契約書に記載があっても否認された事例を確認しました。 ただ、不動産の売買契約書において、土地と建物の価格が明確に記載されていないケースは少なくありません。しかしこの状態では、税務上の申告において問題が生じる可能性があり、特に建物部分の取得価格が不明瞭なままでは、減価償却費の計算や譲渡所得の算出に影響が出てしまいます。 この記事では、売買契約書において土地建物の金額が分かれておらず、土地建物合算金額の記載しかない場合に、どのように ...

土地建物の按分は、売買契約書の記載がある場合はそれによって計算することが大前提です。 しかし、実は売買契約書が否認されたケースもあります。 非常に珍しいケースですので見てみましょう。 シリーズ：土地建物割合を考えよう 第１回：不動産の土地建物の金額を考えていますか？ 第２回：はじめに売買契約書ありき～土地建物の金額の決め方① 第３回：売買契約書が税務署に否認される？～土地建物の金額の決め方② 第４回：売買契約書に土地建物をまとめて記載した場合～土地建物の金額の決め方③ 第5回：土地建物比率で不動産鑑定評価 ...

収益用不動産を取得した場合に、どのように土地と建物に按分するのか。 もちろん買主である不動産投資家にとっては、建物金額を大きくすることにメリットがあります。 建物金額を大きくするためにはどうしたらよいか、地味なように見えて、非常に重要な論点ですね。 あまり詳細に語られもしないテーマですが、今回は少し掘り下げて考えてみましょう。 シリーズ：土地建物割合を考えよう 第１回：不動産の土地建物の金額を考えていますか？ 第２回：はじめに売買契約書ありき～土地建物の金額の決め方① 第３回：売買契約書が税務署に否認され ...

不動産投資をする上で、土地建物割合は極めて重要な要素です。 しかし、あまり気にしていない方が多いのが気になっています。 今回から以降４回に渡って、不動産の土地と建物にどのような金額をつけるか、土地と建物の金額によって何が変わるのか考えてみましょう。 シリーズ：土地建物割合 不動産の土地建物の金額を考えていますか？ 第２回：はじめに売買契約書ありき～土地建物の金額の決め方① 第３回：売買契約書が税務署に否認される？～土地建物の金額の決め方② 第４回：売買契約書に土地建物をまとめて記載した場合～土地建物の金額 ...

減価償却は課税の繰延とはよく言われることです。 一体どういうことなのでしょうか？ 減価償却費のつかみどころの無さと相まって、意外と知られていません。 減価償却費の大きい物件と小さい物件の比較 ここで、同一物件で減価償却のみ条件を変更し、減価償却の違いで キャッシュフローがどのように変化するか見てみましょう。 前提 土地建物1億円、表面利回り9%、築25年のRC、 金利4.5%期間30年のフルローンで取得し、取得10年後に売却した。 なお、取得は法人で行った。 ケース１：減価償却費の大きい物件 建物割合を6 ...

デットクロスとの関係で減価償却を考えると、 減価償却費は大きければ大きいほど良いといえます。 しかし、減価償却費が影響を及ぼすもう一つの側面に着目しなければ、 意図しない投資成果となりかねません。 減価償却をすると、資産と純資産が減少する 減価償却は財務諸表にどのような影響をおよぼすのか。 物件購入直後の財務諸表が以下の様であったとします。 これに、減価償却を計上すると、以下の様に変化します。 変化の会った点は、損益計算書に減価償却費が2,963計上されています。 それにともなって、資産が107,000か ...

不動産投資家は孤独です。 なかなか相談できる人がいません。 私自身も苦しんだ点ですが、なぜそうなってしまうのでしょうか。 不動産会社に相談できない？ 最初は、不動産会社に相談できるのではないかと考えていました。 しかし、そうではなかったのです。 不動産会社は「不動産の専門家」ではありますが、 「不動産投資の専門家」ではないのです。 不動産の権利関係の調整、売主と買主の利害調整、土地の実測… といった、実物の不動産に関しては、不動産業者は専門家です。 しかしながら、その不動産を購入した場合にどうなるのかを ...

収益不動産の取得時には、様々な経費が掛かります。 これらの経費、一工夫で財務状態を良くも悪くもできるのです。 この点も、よく考えたうえで処理したいものです。 不動産の取得費用とは？ 不動産を取得した場合の付随費用には、以下のようなものがあります。 仲介手数料 司法書士報酬 登録免許税 不動産取得税 印紙税 この他、固定資産税清算金などがありますね。 取得費用の処理方法には2つある 取得費用はどのように処理するよう定められているのでしょうか？ 少し根拠を含めてみてみましょう。 大蔵省企業会計審議会 企業会計 ...