和田晃輔

投資には、キャピタルゲインとインカムゲインがあります。 キャピタルゲインが「値上がり益」のことですね。 インカムゲインは「保有期間中の現金収入」です。 概ね投資で儲けるためには、キャピタルゲインかインカムゲイン を狙うことになります。 しかし、不動産投資はもう一つの儲けがあるのです。 それは、借入金の元金返済です。 不動産投資の収益構造 不動産投資において、収入を得る方法は以下の3つです。 ①毎月のキャッシュフロー ②売却時の値上がり益 ③毎月の借入金の元金返済 ①と②はみなさんイメージし易いと思います。 ...

最近過熱気味でニュースにも取り上げられるふるさと納税 支払ったお金が戻ってくるだけなので、純粋な節税とは言えませんが、 返礼品が手元に届くので、非常にお得感が強いです。 私も毎年上限までふるさと納税していますが、一点だけ不満があるのです。 ふるさと納税の概要 みなさんご存知だとは思いますが、ふるさと納税は、地方自治体に対する一種の寄付です。 それに対するお返しとして返礼品があること、及び、限度内であれば寄付額が2,000円 を除き全額還付されることになります。 このため、結果として返礼品のみが手元に残るこ ...

よく税理士の本を読んでいると、修繕費などをいかに資産にではなく経費にするか 熱心に書いて有ることが多いです。 確かに、資産にするより経費にしたほうが、その年の納税上は有利です。 しかし、将来の売却まで見据えないと、通してみれば税負担は逆に多くなってしまう 可能性もあります。 若干細かすぎる論点な気もしますが、考えてみましょう。 経費にするか、資産にするか 不動産投資をしていく上で、会計処理方法が複数存在する項目があります。 それが、資産を購入した時です。 資産を購入した場合、その購入代金を一括してその年の ...

不動産賃貸上、減価償却費は非常に重要なテーマです。 しかしながら、減価償却に関しては、法定耐用年数について結構根本的な ところで誤解が広がっているとも感じます。 今回はその点を考えてみます。 この点は、以下の記事でさらに深掘りしています。 減価償却の法定耐用年数 減価償却の法定耐用年数とは、保有した物件に関する減価償却を、 何年間で行うかという基準です。 建物であれば、構造により下記のように定められています。 SRC、RC造：47年 れんが、石、ブロック造：38年 鉄骨造：34～19年 木造：22年 木造 ...

不動産の表面利回りは不動産選択上非常に重要です。 当たり前ですよね。投資である以上、どのようにリターンが あるかわからなければ目も当てられません。 しかしながら、利回りに目がくらんで失敗している人も 非常に多いです。 利回りだけを声高に要求する人を利回り星人などと揶揄したり する人もいますが、揶揄されてしまうのも一理あります。 気をつけなければなりません。 利回り偏重により何が生じるか 投資利回りを過剰に重視することによって、以下のような投資パターンが 発生しているように思えます。 ①とんでもない地方で物 ...

不動産投資は戦略が重要であるとはよく言われるところです。 自分はどのような物件を買うべきか。 どのような銀行から融資を受けるべきか。 悩みは尽きないですね。 しかし、個人的に不動産投資の戦略立案は結構簡単なのでは？ と考えています。 というか、それほど難しく考えるものでもないでしょう。 はじめに融資ありき　取りうる戦略は、銀行次第 まず検討すべきは、自分がどのような銀行からどの程度の 融資を受けられるかということです。 不動産投資は1に融資2に融資、3、4がなくて5に融資です。 大型RCを連続取得したいと ...

最近は、普通の居住用物件の利回りが下がってしまったため、やや飛び道具的な 案件をよく見ます。 簡易宿泊所、シェアハウス、マンスリー専用マンション、民泊専用マンション… 共通する点は、利回りが概ね高い（8～9％とか）ということと、あとは運営会社 がセットになっているということでしょうか。 普通は特殊なスキルが要求されるのですが、全てを物件とセットの業者が代行するので、 オーナーは何の手間もありません。というのが謳い文句です。 だいたい、サブリース契約と一緒になっているようにも思います。 一見美味しいようにも ...

不動産投資をするのは、儲けるためです。 しかし、自分だけが儲けることはできません。 他者の儲けも確保しなければ、不動産投資はままならないのです。 不動産投資は事業 不動産投資は事業です。 この点は強調してもしすぎることはありません。 というのも、この点を認識できていない人が非常に多いのです。 この点が最も大きな関係を持つのが、「業者との付き合い方」です。 あなたは、自分をカスタマー・消費者であると思っていませんか？ 消費者ではありません。事業主体なのです。 不動産投資家と業者の関係は、B to C ではあ ...

不動産を運営する上で、一番きらいなものは、滞納ですね。 小粒でも、経営に与えるダメージは大きなものがあります。 キャッシュフローが入ってこない、追い出しもできない 当然ですが、滞納されると家賃収入が入ってきません。当たり前ですね。 一方で、不動産経営のコストはほとんど固定費（借入返済、管理費）ですので、 手残りキャッシュは滞納分まるまる減少することになるのです。 滞納があった月のキャッシュフローは、小さなアパートだと本当に寂しい ものになってしまいます。 また、滞納したからと言ってすぐに部屋から追い出すわ ...

不動産を保有する場合、長期保有がいいのか売却が良いのか。 好みの分かれる問題ではありますが、キャッシュ効率の観点で 見てみましょう。 不動産の儲けは純資産　であれば売却しても持っていても同じはず 不動産の本来の儲けは、キャッシュフローではなく純資産です。 このため、元金返済を行っている限り、純資産は拡大し続けるはずです。 売却は、あくまでこの拡大した純資産を現金化するプロセスに過ぎません。 ということは？売却しようが、持っていようが、儲けとしては同じはずです。 純資産として、含み益の形で保有しているか、あ ...