和田晃輔

法人で不動産を購入した場合、初年度だけはどうしても赤字になってしまう という悩みを聞くことが多いです。 しかし、実際のところ、大半のケースで黒字にすることができます。 法人の設立初年度を黒字するメリット 不動産投資を法人でされる方が、設立初年度から黒字にしていきたいという要望 は比較的よく聞きます。 やはり、今後の融資を見据えてのことでしょう。 基本的に、融資を受けるためには黒字の決算書が必要になります。 大原則として、融資を受けるためには、黒字の決算書が３期分必要です。 このため、初年度が赤字になってし ...

土地値アパートというものは、いつの時代も人気があるものです。 確かに魅力的な投資対象で、私もいくつか保有したいとは思うものの、 設定を間違えると意外と保有しづらいという点もあります。 特に、長期保有を前提とするなら、事前の準備が重要といえます。 土地値物件の魅力 土地値物件の魅力は、やはり土地としての価値があるところといえます。 日本では建物の価値はいくら大規模修繕やリフォームをしようと、経年と ともに劣化していくという大前提があります。 いくら新築レベルに修繕していても、築年数という単純計算にはかないま ...

不動産を購入した場合には、建物附属設備が通常はついてきます。 この部分は、建物本体よりも短い法定耐用年数が適用されますので、 うまく使えばタックスコントロールに有効です。 建物附属設備とは？ 建物附属設備とは、不動産投資においては、物件の電気設備、給排水設備、冷暖房機 やボイラー、あとはエレベータなどが該当します。 この附属設備の金額が何故重要になってくるかというと、附属設備には 通常建物本体よりも短い法定耐用年数（おおむね１５年）が適用されるため、 金額を大きく取ることができれば、すべて建物とする場合に ...

いろいろな本やセミナーで、 「法定耐用年数を超える融資を受けると、信用を毀損する」 ということを聞きます。 しかし、一方で、地銀や信金で耐用年数超過の融資を受けている人はいるし、結局何がどうなっているんだろう？ と思っていましたが、最近ようやく本当のところがわかってきました。 法定耐用年数を超える融資は信用毀損？ 耐用年数超の融資とは？ 建物には、法定耐用年数があります。 RC４７年、重量鉄骨３３年、木造２２年 などですね。 この、法定耐用年数を超過する融資を受けると、信用毀損を起こすとよく言われます。 ...

減価償却というのは、通常課税の繰り延べです。 このため、通常であれば、減価償却費は通算した収支に影響を与えません。 それは正しいのですが、一点例外があります。 それは、高額所得者が所得税の節税目的で不動産を保有するケースです。 保有時と売却時の税率が一定なら、減価償却は行って来い 減価償却は魔法の経費などと言われたりもしますが、魔法でも何でもありません。 結局の所税金を払うタイミングを調整しているに過ぎないのです。 これは、実際に収支計算を見てみるのが一番わかり易いので、見てみましょう。 イメージとしては ...

不動産投資家の皆さんは、消費税還付に対して積極的です。 私自身も消費税還付は受けていますが、資金的なメリットがある 一方で、無視できないデメリットがあることも事実です。 メリットとデメリットを把握した上で行いたいですね。 消費税還付の基本はこのページをご参照ください。 また、→「消費税還付のメリットは無い！？結局得なのか損なのか？」では、 消費税還付を最終的な手残りの観点から考えています。 こちらもご参照ください。 和田晃輔税理士事務所2018.07.23消費税還付のメリットは無い！？結局得なのか損なのか ...

収益用不動産を購入して、相続税の節税をするというのは、以前から かなり広く行われてきました。 近年では、不動産会社の販売実績を見ると、相続対策となっているもの も非常に多いですし、地方で建設されまくっているアパートも、営業 トークとしては相続税対策のようですね。 かくもポピュラーな相続税節税が、最近否認された事例が出ました。 （現時点では国税不服審判所の裁決ですので、今後の裁判で覆る可能性はあります） 今後の参考になりますので、見てみたいと思います。 なぜ不動産で相続税対策になるのか なぜ、不動産を購入す ...

法人では事業税というものがあります。 法人の本店のある地方自治体に納める税金ですが、 個人でも事業税というのは実はあります。 この事業税は事前のシミュレーションなどでも漏れがち ですので、注意が必要です。 個人事業税とは？ 個人事業税は、地方税となり、都道府県に納める税金です。 地方税というと、住民税を連想される方のほうが多いかもしれません。 もちろん、不動産投資の住民税は、利益の10％を皆さんきっちり支払って おられるかと思います。 毎年６月に納付書が届いて嫌な気分になりますよね。 しかし、不動産の規模 ...

不動産投資は儲けるためにするものです。 しかし、この「儲け」という部分が、キャッシュフローに 偏重して理解されている現在の風潮は少し違うとも思います。 不動産投資で儲かっているとはどういう状況をいうのか、 少し考えてみましょう。 不動産投資の儲けとは、実質利回り－借入金金利 ここでズバリ書いてしまいますが、一定の前提を置くと、不動産投資の儲けは、 「物件の実質利回り－借入金金利」 という算式で計算できるでしょう。 実質利回りとは、家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの支出を 差し引いた、借入金の元利 ...

不動産投資におけるセールストークの一つに、 「団信をつければ生命保険代わりとなり、残されたご家族の生活補償になる」 というものがあるでしょう。 これは、本当にそうなるのでしょうか？ 場合によってはそうはならないのではないかと考えています。 団信付きで生命保険代わりになる理由 通常、収益用不動産を購入するには借り入れを伴います。 もし仮に、現在のオーナーが死亡した場合、その物件と同時に借入金も 相続することになります。 もちろん、物件も一緒に相続するので、家賃収入は継続することになりますが、 何もわからない ...