不動産投資を初めて勉強を始めると、とにかく物件を買いたくなります。
買いたい気持ちが逸るなかに、業者から
「すごい未公開物件が入りました！フルローン付きです！（金利は4.5％だけどね）」
なんて言われると、もう買ってしまいます。
この初期の買いたい病は、本当に注意が必要です。
買いたい病
本来、不動産投資は事業ですので、しっかりとしたビジョンを基に
進めていくことが王道です。
規模を一気に拡大したいなら地方RCを購入しまくることになるでしょうし、
高利回り中古アパートを運営力で高稼働させ、じっくりと自己資本を拡充する
のもありでしょう。
戸建てを現金で買い進める堅実な方法もあります。
新築アパートで低リスク低リターンに取り組むのもありでしょう。
しかし、多くの人はこのような投資方法を決定すること無く、
なんとなく最初の物件を買ってしまいます。
大体のきっかけは、業者紹介で融資が通ることです。
融資が出ること自体初めてなので舞い上がってしまい、
物件の精査とか資産価値とか入居付けとかもうどうでも良くなり、
気が焦り、もうその物件を買う以外のことは考えられません。
これが買いたい病と呼ばれるものですね。
投資初期に買った物件を後悔する人は多い
投資初期に買った物件を後悔している人は、意外と多いのです。
何を隠そう、私もその一人です。
利回りの高さに惹かれ（今考えると別に高くないのですが）購入に踏み切りました。
場所は関西なのですが、遠方物件のデメリット（自分の手がほとんど届かない）
は今になって痛感しています。
また、長期入居の居室が多く、退去時の原状回復が恐ろしいです。
大規模修繕もなされておらず、屋上が不安です。
物件規模が小さいことと、土地が広く、実勢ベースでも資産価値が出ている点が
せめてもの救いです。
この点で考えると、修繕を最小限にし、10年後程度を目処に解体して更地として
売り出せば十分いい投資になるのですが、当時はその観点を持っていなかったので、
成果が出たとしても偶然でしかありません。
このようなことは、事前にじっくり考えていればあるいは分かっていたこと
かもしれません。
しかし、当時はそうは考えませんでした。
とにかく利回りの高い物件がほしかったのです。
この傾向は、多くの人に共通している様に感じます。
最初に購入した1~2棟を大満足で保有している人はあまり見たことがありません。
（数年前に購入して相場上昇で売り抜けた人は別でしょうが、それもたまたまです）
地方で積算割れのRCを購入し、債務超過さらなる購入ができなくなっているケース
微妙な立地の新築木造を低い利回りで購入し、入居付けに四苦八苦しているケース
新築区分ワンルームを購入し、これも債務超過になっているケース
遠方で物件を保有して、管理会社選定を含め運営に困っているケース
正直、これも仕方がないように思えます。
投資の初期は、自分がどのように物件を運用していけるのかよくわかりません。
自分がどのような物件をどのように買うのがベストなのかもわからないのです。
物件の購入自体がそれほどリアリティを持っておらず、なんだか夢心地で
購入してしまいがちです。
多くの本で、この買いたい病を戒め、物件を見る目や運用スキルの重要性が
強調されていますが、その本当の重要性は、あとになって気づくのがお決まりです。
はじめは小規模物件始めるのも良い
このように、初めは誰でも後悔するもののように思えます。
最初の物件を失敗だったと思っても、それが地方大規模RCだと、
さすがにすぐに手仕舞いもできませんし、処分するのも大変です。
正直、大規模物件は最悪破産の危険性すらあります。
結果として後悔するなら、小さい物件から始めるのが良いのでは
ないでしょうか。
私も最初の物件を後悔はしていますが、小規模であることと、
資産価値があるので、なんとかリカバリーできました。
これが、僻地の大規模RCだとリカバリーはかなり難しかったでしょう。
買いたい病に侵されないことは大変むずかしいとおもいます。
このため、最初は小さな物件から始めるのが良いと考えています。