物件を購入する際は、必ず実際に見に行きましょいう。
このステップを飛ばす方が実際にいるのですが、
ほんとうに危険です。
百聞は一見にしかず
物件を紹介してもらった際に検討をされると思います。
まずは机上調査ですね。
レントロールは適正か、資産価値はどの程度ありそうか、
周囲の賃貸需要はどうだろうか…
また、グーグルマップもありますので、立地や建物自体も
粗々ですが見ることができます。
ざっくりとしたイメージ感は今の時代十分にネットで得る
事ができます。
ただ、これはあくまでざっくりしたイメージに過ぎません。
現地でそのイメージが正しいのか、見落としがないのか、
確認することが重要です。
特に、物件それ自体は実際に見に行かないと、細かい問題点
は見えてこないものです。
一階のベランダにゴミが積まれている。本当に住んでいるのか？
入居テナントの資材が隣地に越境して置かれているが大丈夫か？
鉄部のサビがひどい。築後一度も塗っていないようだ。
外壁の修繕は直近で必要になりそうだ。
駐輪場に放置自転車が多く、入居者の自転車が入りきっていない。
建設会社が使用している倉庫から物があふれている。仮設トイレまで。
今のオーナーはどのような対応をしているのか？
大きな擁壁がある
駐車場にボロボロの車が放置されている。どうするの？
屋上に水が溜まって池みたいになってる…
このあたりの、購入後の臨時の出費やトラブルの種は事前に極力
把握しておかないと、大変なことになる可能性もあります。
もちろん、これらの要素を加味して値段を決定できれば良いのですが、
そうでなければ、購入後に大変な目に合うことになります。
あとは、「街の雰囲気があまり良くない」「物件の雰囲気が良くない」
などの感性的な部分も結構重要だったりします。
不動産の購入は一大事業です。物件を見たあとに、価格や条件の交渉、
融資付から決済まで、やることは多く楽に買える物件はありません。
このため、自分で気に入らない街、気に入らない物件のために
大きな労力を費やすのは、結構つらいものです。
モチベーションが続かないので、第一印象は結構重要です。
地方ならなおのこと丁寧に
地方に物件を購入する場合、この点は更に重要です。
首都圏の方が地方の物件を購入することも最近は多いのですが、
この場合はそれほど頻繁に物件に足を運ぶことはできません。
物件を見に行くことを省くこと自体は問題外ですが、
一方で本当に物件を見るだけの方もおられます。
そうではなく、足を運んだ際に、可能な限り多くの情報を収集すべきです。
地方の場合、賃貸需要が大きくないだけに、駅距離や駐車場の有無、
人気の間取りなどが致命的に重要なケースがあります。
首都圏ならば広告費を積めばなんとかなるかもしれませんが、
地方はそういうわけにはいきません。
これらの点について、賃貸仲介の店舗を回り、管理会社の選定も
兼ねて聞き込みをすべきでしょう。
決断力は情報収集に支えられる
物件を購入することは大きな決断です。
この決断をできず、あーでもないこーでもないと考え続け、
不動産会社に呆れられてしまう人もいます。
このような方は、収集すべき情報をまずは整理してみることです。
物件を購入する上で、どのような情報が必要であるのか。
その情報はどのように収集するのか。
賃貸需要の情報は結局賃貸仲介をまわってヒアリングしないと見えない
ですし、建物自体も自分で見て、不安なら業者にみてもらうことです。
最初は時間がかかって物件を逃すこともあるでしょう。
しかし、物件を購入することが目的ではなく、それを安定稼働し
収益を得ることが目的のはずです。
であれば、事前に収益を阻害する要素は排除せねばなりません。
また、情報収集せずに決断してしまう人もいます。
この場合は、優柔不断よりも遥かに危険です。
このような方は、本当に情報収集をしません。
利回りくらいしか見ていないようにすら思えます。
物件を紹介してくれる人を信用しているのだといえば聞こえは
良いのですが、単なる無謀な冒険に過ぎません。
物件を探さずに、信頼できる人を探せなどとも言いますが、
信頼できる人が持ってきた情報は自分で検証せねばなりません。
融資に強いと思っていた人が、自分が融資の知識と実績をつけてみると
実は別に強くもなんともなかったということはよくあることです。
不動産会社でも、売買の知識と賃貸の知識は全く別物です。
また、そもそもその物件の売買で収益を上げる人の情報は、
ポジショントークの域を出るはずがないのです。
情報収集と決断は必ずセットになるものです。