年別アーカイブ：2018年

不動産投資において、法人を設立するなら、目的を最初に固めましょう。 資産形成なのか、節税なのか。 不動産投資においては、法人を設立し、その法人で物件を保有するということが よく行われます。 しかし、大地主もサラリーマン投資家も同じように法人を設立するのですが、 その法人の使い方は両者で大きく異なります。 この部分を混同している人が多いので、整理しておきましょう。 法人を節税のために設立する場合 書店を除くと、多くの本で「法人で不動産投資をしましょう」という記載がありますが、 その大半で書いてあるのが、「節 ...

高額所得者の方が、築古の物件を購入し、減価償却で 所得税の節税をしようとするケースは多いです。 数千万円の築古木造を取得しても、実は節税には殆ど役立たない というケースは大変多いのです。 なぜそうなるのでしょうか？ 節税目的物件で陥りがちなパターン 節税目的といえば、築古の木造アパートが王道ですね。 建物を４年で償却可能で、かつロットも小さく、出口を取りやすい。 ここで多くの人が考えるのが、「土地値がどうか？」という点でしょう。 なにしろ、耐用年数超えの物件は銀行の融資がつきづらいので、 償却を取り終わっ ...

最近不動産会社のセミナーなどを見ていると、純資産を増加 させる投資方法に着目するものが増えてきた気がします。 純資産を増加させる投資は、たしかに有効な方法なのですが、 一方で、それがキャッシュフローの出ない物件を買わせる 口実になっていないかが気になっています。 純資産重視の投資とは？ 純資産重視の投資とは、財務諸表上の純資産の拡大を企図する投資方法です。 いかにフルローンで物件を購入し、表面利回りが低く、キャッシュフローが 出なかったとしても、その間の元金返済が進む限り、物件に貯金している ようなもので ...

シェアハウスであるかぼちゃの馬車を運営するスマートデイズ が、賃料の送金停止を発表し大騒ぎになりました。 この騒ぎから思うことは、結局のところ一般の住居賃貸に 投資家はまず専念すべきなのではないかということです。 スマートデイズ事件の根幹 スマートデイズの収益構造や銀行との癒着などは様々な記事 がありますので、割愛します。 しかし、このスマートデイズがサブリースの保証賃料支払を停止した ことが、なぜオーナーの破産に直結してしまうのでしょうか？ 本来、サブリーズが停止されたとしても、すぐにその契約を解約し、 ...

私の地元は関西の田舎です。 電車は１時間に２本、バスは１本 自動車があれば生活に不自由はしませんが、 田舎であることにはかわりありません。 しかし、ここ最近賃貸アパートが以上に増えています。 これは本当に持続可能なのでしょうか？ 地方で異常に増えるアパート ○パレスや○建託のサブリーストラブルはご存知の方も多いと思います。 ３０年保証などで約束されたはずの家賃が減額されたりして、話が 違うと大家がそれらの業者を訴えているわけです。 そもそも、業者が家賃の減額を言い出すのも、業者自身がその物件の 賃貸付けに ...

物件にサブリースがついていることで、空室リスクが無い と豪語する人がいます。 業者の営業トークならまだしも、オーナー自身が信じている ケースも有ります。 サブリースで空室リスクをゼロにすることはできないのです。 サブリース契約における空室リスク サブリースで空室リスクから解放されましょう！！というと、色々な サブリース会社の営業文句ですね。 サブリースをすると、たしかに空室の有無に係わらず一定の保証賃料 が入金されます。 これをもって、空室リスクが無いというわけなのですが、それは 果たして本当でしょうか？ ...

不動産投資を行っていく上で、消費税の還付を受けることも 有ると思います。 その際に、ビットコインの取引がどのように影響するか 考えてみました。   ビットコインの消費税法上の取扱い ビットコインの所得税法上の取扱いが公開され、ちょっとした話題になりました。 今回は消費税法上の取扱いを考えてみたいところです。 これが、消費税の還付を受ける際にどのように影響するか確認してみましょう。 消費税法上、ビットコインは支払手段に該当します。 支払手段とは、要するに現金のことです。 根拠は以下の消費税法施行令 ...

投資には、キャピタルゲインとインカムゲインがあります。 キャピタルゲインが「値上がり益」のことですね。 インカムゲインは「保有期間中の現金収入」です。 概ね投資で儲けるためには、キャピタルゲインかインカムゲイン を狙うことになります。 しかし、不動産投資はもう一つの儲けがあるのです。 それは、借入金の元金返済です。 不動産投資の収益構造 不動産投資において、収入を得る方法は以下の3つです。 ①毎月のキャッシュフロー ②売却時の値上がり益 ③毎月の借入金の元金返済 ①と②はみなさんイメージし易いと思います。 ...

最近過熱気味でニュースにも取り上げられるふるさと納税 支払ったお金が戻ってくるだけなので、純粋な節税とは言えませんが、 返礼品が手元に届くので、非常にお得感が強いです。 私も毎年上限までふるさと納税していますが、一点だけ不満があるのです。 ふるさと納税の概要 みなさんご存知だとは思いますが、ふるさと納税は、地方自治体に対する一種の寄付です。 それに対するお返しとして返礼品があること、及び、限度内であれば寄付額が2,000円 を除き全額還付されることになります。 このため、結果として返礼品のみが手元に残るこ ...

よく税理士の本を読んでいると、修繕費などをいかに資産にではなく経費にするか 熱心に書いて有ることが多いです。 確かに、資産にするより経費にしたほうが、その年の納税上は有利です。 しかし、将来の売却まで見据えないと、通してみれば税負担は逆に多くなってしまう 可能性もあります。 若干細かすぎる論点な気もしますが、考えてみましょう。 経費にするか、資産にするか 不動産投資をしていく上で、会計処理方法が複数存在する項目があります。 それが、資産を購入した時です。 資産を購入した場合、その購入代金を一括してその年の ...