年別アーカイブ：2018年

不動産投資で物件を購入した場合、個人ならその後の最初の確定申告が、 法人なら最初の決算が、最も重要です。 この最初の申告において、後で修正できない多くの処理が行われます。 それが、以下の４点です。 減価償却期間の設定 土地建物金額の設定 初年度黒字の達成 消費税還付 税理士からこれらのことを提案してくれることは少ないので、 投資家自身で注意していきましょう。 減価償却期間の設定 不動産を購入し、その土地建物のうち建物は減価償却することになります。 この減価償却を何年でするかというのが減価償却期間です。 こ ...

「地方の物件は固定資産税が高い」というのを聞いたことはないでしょうか？ これは、私自身も確かに高いと感じることがあります。 東京都内の物件の方が、地方の同じ価格帯の物件よりも固定資産税は安いです。 特に、RC造の物件になるとこの傾向は顕著ですね。 本来土地の価値は地方の方が低いはずだし、なぜこのようなことが発生する のか少し考えてみましょう。 固定資産税の計算方法 ここで、固定資産税の計算方法を確認しておきましょう。 固定資産税は、原則として以下の算式で計算します。 固定資産税評価額×1.4％（別途都市計 ...

法定耐用年数…法定耐用年数…法定耐用年数… 不動産投資をしていると、法定耐用年数という言葉は本当によく聞くと思います。 特に、融資期間に関わるため実に重要視されます。 私も物件を探す際は、RCなら築25年までみたいに指定しますね。 築26年になったら何がだめなのかと言うと、建物の状態は正直変わりません。 築古がダメなのではなく、融資期間が伸びないので買いにくいのです。 ただ、私自身このような不動産の買い方をする一方で、この法定耐用年数の恐るべき誤用、法定耐用年数に対する悲劇的勘違いに本当に悲しくなることも ...

繰上返済が無駄だというイメージをお持ちの方は多いのではないでしょうか。 通常、繰上返済をするよりも、手元に現金として置いておくべきだというのが 一般的ですよね。 手許現金として置いておいたほうが銀行評価が高いし、また、突発的な 出費に耐えられるし、繰上返済しても大した経済的メリットがないというわけです。 繰上返済しても良い点が何もないので、しなくてもよいというわけですね。 若干イメージ先行で語られている感があるので、本当にそうなのか、検討しましょう。 なお、ここでの繰上返済の定義は、基本的に融資期間の変わ ...

iDeCo（イデコ）が最近人気のようですね。 不動産投資を行っている個人でも加入でき、節税にもなるので、 多くの人が取り組んでいるようです。 実は私もイデコは個人的にも加入しています。あまりにメリットが大きいので、 加入していないことが考えられませんでした。 このイデコ、最も大きな効果が「掛け金を所得控除できる」ということでしょう。 所得控除できるとは、つまり経費にできると同義です。 ただ、個人で掛け金を所得控除にできたり、経費にできたりする制度はいろいろ ありますので、この際まとめてみました。 iDec ...

不動産を購入する際に、土地建物の金額をどのように設定するかは、 保有期間中の減価償却費に影響するため重要です。 一方で、状況によっては、別にこだわる必要がないケースもありますし、 ぜひともこだわりたいケースもあります。 どのような状況であれば、土地建物金額にこだわった方が良いのか、 あるいはこだわらなくてよい状況とはどのようなものか、考えてみましょう。 土地建物金額の決め方の考え方は、以下の記事にまとめていますのでご参照ください。 シリーズ：土地建物割合を考える 第１回：不動産の土地建物の金額を考えていま ...

不動産投資と株式投資はよく比較されます。 同じリスクを取った資産運用の一環として、その特徴やメリット・デメリット が比較されることが多いように感じます。 どのような点で相違があり、不動産投資にはどのようなメリットがあるのか、 考えてみましょう。 不動産投資と株式投資の比較 不動産投資はあくまで投資です。 というか、世の中の事業は全て投資です。 ある一定の金額を投下し、それ以上の収入を得る。 そして、その収入が投下資金を上回っていれば儲かったし、 下回ったなら損をしたということです。 その収入が、事業収入だ ...

法人で不動産を購入した場合、初年度だけはどうしても赤字になってしまう という悩みを聞くことが多いです。 しかし、実際のところ、大半のケースで黒字にすることができます。 法人の設立初年度を黒字するメリット 不動産投資を法人でされる方が、設立初年度から黒字にしていきたいという要望 は比較的よく聞きます。 やはり、今後の融資を見据えてのことでしょう。 基本的に、融資を受けるためには黒字の決算書が必要になります。 大原則として、融資を受けるためには、黒字の決算書が３期分必要です。 このため、初年度が赤字になってし ...

土地値アパートというものは、いつの時代も人気があるものです。 確かに魅力的な投資対象で、私もいくつか保有したいとは思うものの、 設定を間違えると意外と保有しづらいという点もあります。 特に、長期保有を前提とするなら、事前の準備が重要といえます。 土地値物件の魅力 土地値物件の魅力は、やはり土地としての価値があるところといえます。 日本では建物の価値はいくら大規模修繕やリフォームをしようと、経年と ともに劣化していくという大前提があります。 いくら新築レベルに修繕していても、築年数という単純計算にはかないま ...

不動産を購入した場合には、建物附属設備が通常はついてきます。 この部分は、建物本体よりも短い法定耐用年数が適用されますので、 うまく使えばタックスコントロールに有効です。 建物附属設備とは？ 建物附属設備とは、不動産投資においては、物件の電気設備、給排水設備、冷暖房機 やボイラー、あとはエレベータなどが該当します。 この附属設備の金額が何故重要になってくるかというと、附属設備には 通常建物本体よりも短い法定耐用年数（おおむね１５年）が適用されるため、 金額を大きく取ることができれば、すべて建物とする場合に ...