月別アーカイブ：2017年11月

不動産に限らず、節税に有用な手段として経営セーフティ共済（倒産防止共済） の利用があります。 効用的には生命保険と同じものなのですが、生命保険よりもメリットは大きいです。 不動産でも上手く使えば本当に有用ですので、積極的に活用してゆきたいですね。 経営セーフティ共済とは？　概要とメリット (1)       概要 経営セーフティ共済は、日本企業基盤整備機構が運用する共済で、本来の目的は 「取引先の倒産時に、連鎖倒産が起きないよう保険金が出る」というものです。 運用主体は独立行政法人で、中小企業倒産防止共済 ...

個人の不動産収支を計算をする際に、土地の利息が経費にならない部分があるという点が 非常に見過ごされがちです。 このため、今年は赤字だったので所得税が還付だと期待していても、 蓋を開けてみると還付がなかったということや、還付額が大きく減ってしまった ということはよく発生します。 なぜこのようなことになるのでしょうか？ 土地等の負債利子の損益通算の特例 通常と借入の利子は、全額経費になります。 しかし、その年の不動産所得（利益）が赤字の場合にのみ、例外が発生するのです。 この場合、借入のうち、土地の取得に対応 ...

物件価格を維持するためには、家賃を維持しなければなりません。 収益物件ですので、家賃の下落は物件価格の下落としてダイレクトに 跳ね返ってきます。 私は以下のような施策をおこなっています。 家具付き・家電付き 家具付き・家電付きは、特に単身者向け物件で非常に喜ばれます。 といっても、それほど高価なものを設置しているわけではなく、 Amazonで合計2.5万円程度で、カーテン、ラグ、コーヒーテーブル、チェアベッドを 注文しているだけです。 これを空室に設置すると、かなり決まりが早くなる印象があります。 家賃も ...

不動産投資をする上で、デッドクロスが大きな問題点であることは事実です。 黒字倒産の恐れがあるというのもその通りですね。 しかし、世の中それが煽られすぎているとも感じます。 デッドクロスはキャッシュフロー上の概念 デッドクロスは賃貸経営上の重要なリスクです。 しかしながら、そこだけに着目してしまうのも不動産投資としてアンバランスです。 デッドクロスとは、結局のところ、毎年のキャッシュフローでその年の税金を 支払えない事態につきます。 これは、あくまでキャッシュフローがマイナスであるだけです。 キャッシュフロ ...

高額所得者に有効な不動産を用いた所得圧縮ですが、 導入時に注意が必要な点が多いです。 実際に望んだ成果とならないことを防ぐためにも、注意点を挙げておきます。 物件の流動性の確保 資産価値の観点 減価償却目的の物件は、とにかく短期間で減価償却を取ることが目的となります。 このため、減価償却が終わった後は、急激なデットクロスに見舞われます。 おそらく、税金支払後のキャッシュフローは多くの場合でマイナスになるでしょう。 よって、減価償却を取り終わった物件は早期に売却することが必要担ってきます。 このとき、物件を ...

所得の多い方は、不動産を保有し、減価償却で所得を圧縮しましょうという 提案を受けることも多いのではないでしょうか。 この提案は具体的にどのような意味があるのか、考えてみましょう、 高額所得者が物件を購入するとどうなる？ 給与の高い方が減価償却物件を取得するとどのような結果になるのか。 シミュレーションで確認してみましょう。 当初4年は年収2,000万円、それ以降1,000万円の高額所得者が、築25年の木造アパートを 1億円利回り9％で取得し、建物割合を70％とした。10年後に8千万円で売却。 借入は金利2 ...

借入金の元金返済は実な不動産投資においては儲けであると以前記載しました。 では、毎月のキャッシュフローは確実な儲けといえるのでしょうか。 実は手元に残る現金と言っても、儲けとはいえない場合があります。 この点を考えてみたいと思います。 キャッシュフローは儲けではない？ 毎月キャッシュフローが出ているんだから、自分は不動産投資に成功していると おっしゃる方は多いですね。 有名投資家の紹介文にも、「年間CF1億円！！」などの煽り文句がついていたりします。 では、毎月のキャッシュフローがあれば、もう勝ちは決まっ ...

富裕層、つまり不動産投資を始める前からある程度の資産や 収入を持っている人は、不動産投資で失敗している割合が 高いように思います。 資産家というより、収入の多いインカムリッチ層にその傾向が強いです。 その原因を考えてみると、以下の三点になりそうです。 属性が高いと、なんでも買えてしまう 属性が高い方は、どんな物件でも買えてしまう面があります。 言い換えれば、どんな物件でも融資が出るのです。 どのような立地、築年数にもかかわらず、また相場から著しく 割高であるにかかわらず、融資が出てしまうのです。 本来、ど ...

不動産投資は不動産から儲けを得ようとして行うと思います。 しかし、不動産からの儲けとは何なのでしょうか？ 毎月のキャッシュフローだけでしょうか？ 今回はこの点を考えてみましょう。 キャシュフローによる収入 まずは何と言っても毎月のキャッシュフローですね。 月々通帳に入ってきたお金から、固定資産税や所得/法人税を支払い、 その手残りが手元に残ります。 家賃から経費を支払い借入を返済し、税金も支払い、その最後に残った お金はまさに儲けといえるでしょう。 見えやすく、また実際に使えるお金ですので、投資の成果とし ...

融資の返済方法には、元利均等返済と、元金均等返済があります。 通常、不動産投資では元利均等返済を選択することが多いのですが、 この2つの方法はどのような点で異なるのでしょうか？ 少し整理してみます。 元利均等返済とは？ 元利均等返済の特徴は、返済額は毎月一定で、その内訳、つまり元金返済と金利支払いの 内訳が変動するという点です。 返済が進むに従って、元金返済が増加し、金利支払いが減少します。 金利支払いと元金返済の割合と、支払総額は以下の表のようになります。 （借入1億円、金利3％の30年返済） &nbs ...