月別アーカイブ：2017年10月

不動産投資では、物件購入時に頭金を求められることもあります。 この場合、頭金にはどのような意義があり、どのような効果を求められているのでしょうか？ 今回は頭金を考えてみたいと思います。 頭金って、出しても出さなくても同じじゃないの？ 頭金に何の意味があるのか？とお感じの方も多いのではないでしょうか。 これは、非常に的を得た疑問であると思います。 なぜなら、頭金として物件に投入するか、手元現金として保有しておくかは、 本来同じ効果をもたらすはずです。 頭金を入れれば、借入金の返済額が減り、毎月の手取り額が増 ...

一般に収益用に不動産を購入し、保有して行くことを不動産投資と呼びますね。 このブログの名前も不動産投資としています。 ただ、個人的にこの呼び方はいささか語弊があると感じています。 「投資」のイメージ 投資とは、通常金を出す行為です。金を出して、そのリターンを狙うのですが、 出した金を運用するのは他人です。 株式がまさにそうでしょう。 一般的には、株主は金を出すだけです。 その金を運用するのはあくまで会社であり、その成果は配当や売却益の形で 株主に還元されます。 債券はどうでしょうか？ 金を出した後は、金利 ...

不動産を取得すると、様々な出費がでます。 きちんと理解して、事前に備えておきましょう。 部件取得時に必要な税金 (1) 登録免許税 登録免許税は、土地や建物を取得して、所有権移転登記や抵当権設定登記を行った際に 課される税金です。 登録免許税は、所有権移転登記は物件の固定資産税評価額を基準に、抵当権設定登記は 設定される抵当権の金額が基準になります。 税率は以下のようになります。 例えば、固定資産税評価額が土地：1億円、建物：5千万円、借入2億円とすると、 1億円×1.5%+5千万円×2%+2億円×0.4 ...

不動産投資を行う投資家の中には、不動産を保有していることが職場に バレることを恐れている方々がいます。 不動産投資は会社にバレるのでしょうか？ バレるとしたら、どのようにバレるのでしょうか？ 職場にバレる2つの経路　住民税と商業謄本 住民税の通知 お勤めの方は、自分で住民税を納税されていないでしょう。 住民税は、会社が給料から天引きし、これを会社が納税する仕組みになっています。 このため、地方自治体から会社に従業員の住民税の通知が送られます。 この通知に基づいて会社は天引きをするのですね。 この天引き額で ...

不動産投資を法人で行うことは、非常にメリットの多いことです。 一方、デメリットは多くはないのですが、あります。 今回はこの点を考えてみましょう。 赤字でも税金がかかる 個人が赤字であった場合、税金は発生しません。正確にはあることにはあるのですが、 数千円以下ですので、あまり意識するものではありません。 一方、法人は赤字でも必ず税金が発生します。法人住民税の均等割です。 これが1年間で7万円必ず生じます。（その期が1年に満たない場合は月割します） 7万円は以外に大きな金額ですので、この点は注意が必要です。 ...

不動産投資を法人で行う場合、どのようなタイミングで法人を設立するかを悩まれている 方も多くいらっしゃいます。 この際、税金に法人設立の判断を引きずられすぎるとよくありません。 いつ法人を設立するのか、この点について考えてみましょう。 よく言われること：税率の観点 よく言われるのが、個人と法人の税率からタイミングを決定する観点です。 個人と法人の税率は以下のようになっています。 このため、概ね給与年収1,000万円程度になってくると、法人の税率のほうが低いので、 法人で購入する。 一方、給与年収が500万円 ...

物件を購入する際は、必ず実際に見に行きましょいう。 このステップを飛ばす方が実際にいるのですが、 ほんとうに危険です。 百聞は一見にしかず 物件を紹介してもらった際に検討をされると思います。 まずは机上調査ですね。 レントロールは適正か、資産価値はどの程度ありそうか、 周囲の賃貸需要はどうだろうか… また、グーグルマップもありますので、立地や建物自体も 粗々ですが見ることができます。 ざっくりとしたイメージ感は今の時代十分にネットで得る 事ができます。 ただ、これはあくまでざっくりしたイメージに過ぎません ...

普段物件を探す際には、基本的には利回りに着目して物件を探していると思います。 しかし、利回りが高いからといって飛びつくことは危険です。 物件の評価方法、つまり金額の付け方は幾つか方法があります。 それぞれの評価方法を理解し、誰がどのように見ているのか理解しておきましょう。 そうでなければ、自分は価値はあると思ったのに、実は評価の低い物件を買ってしまう ということも起こりえます。 特に、銀行の評価方法と大きなズレが生じてしまうと、そのズレは取り返しのつかない 自体になりかねませんので、一層の注意が必要です。 ...

現在不動産投資を法人で始める方が非常に増えています。 法人は税金面では非常に多くのメリットを持っています。。 今回は税金面のメリットを考えてみます。 税率面でのメリット 第一にあげられるのは、税率の差異です。 個人と法人では適用される税率が異なります。 法人は所得（利益）が800万円超で33.8%据え置きですが、 個人は所得900万円までは33%となります。 それ以上所得が増えるとどんどん税率が増加し、最終的には55%までになります。 ここまでくると、法人が税率でいかに有利かお分かりいただけると思います。 ...

節税対策としてよく採用される節税策といえば、生命保険の加入があります。 しかし、生命保険も結局は課税の繰り延べに過ぎず、使い方を誤ると目的を達成 することはできません。 生命保険はどのように有効活用すべきか考えてみましょう。 ここでは、掛け捨て型の生命保険ではなく、貯蓄型の生命保険を前提としています。 生命保険は課税の繰り延べ 生命保険を支出すると、半額や全額を損金として経費に計上することができます。 このため、貯蓄性の高い、つまり返戻率の高い生命保険は、経費に計上しつつ 貯蓄ができるという点で、非常に人 ...